REITs(房地产投资信托基金)国内发展之路

REITs即为房地产投资信托基金，它属于不动产证券化当中的一种，即房地产开发商将其旗下部分或全部物业资产打包上市，以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的，均分为若干份出售给投资者，然后定期派发红利，是由专业的基金公司或投资机构进行房地产投资经营管理的一种信托基金。REITs具备风险小、回报率不会太高但一定高于银行存款的特点，被作为一种保险投资来对待。

REITs国内发展之路

2008年4月 在“2007年中国金融市场发展报告”中称，要加快金融创新，择机推出房地产投资信托基金（REITs）产品。

2008年12月4日 国务院出台“金融国九条”提出要创新融资方式以拓宽企业融资渠道。在创新融资方式中提到推出房地产信托投资基金

2008年12月8日 “金融30条”房地产信托投资基金被再次提及，业内人士纷纷预测呼唤了多年的REITs已经破壳在即

2009年1月6日 央行已经形成房地产投资信托基金（REITs）初步试点总体构架形成，上海或天津或先试行

2009年1月22日 上海金融办表示，上海市政府目前已经对推出REITs进行了具体部署，该项目由浦东新区政府牵头，相关工作已基本到位。推出时间待定

2009年7月29日 《房地产集合投资信托业务试点管理办法》出台，央行银监会版REITs方案明确指出，房地产投资信托业务由银监会和央行监督管理,虽然尚未确定具体施行时间，但作为基于银行间市场的交易信托，REITs产品的主体上市、交易以及具体投资方案已成形

2009年8月 一个由央行牵头，发改委、财政部、银监会、证监会、保监会等11部委参与的协调小组分赴上海和天津，考察当地的REITs产品开发进展情况

2010年2月9日 由中国人民银行起草的《银行间债券市场房地产信托受益券发行管理办法》发放到相关机构和人士手中征求意见，REITs的推出只差临门一脚

2010年5月 人民银行已将《银行间债券市场房地产信托受益券发行管理办法》及各地试点项目的基本情况上报国务院，国务院要求央行在当前市场形势下，就REITs试点能否以及怎样支持保障性住房建设补充材料。浦东新区金融服务局书面答复央行，承诺浦东新区将把REITs试点募集的资金主要用于保障性住房建设

2011年1月12日 浦东新区政府报告中指出，浦东REITs试点方案待国务院审批

至目前为止，未出台实施细则

REITs 上海转向保障房

REITs国际惯例 投资商业地产

几乎所有REITs的经营模式都是收购已有商业地产，靠租金回报投资者，极少有进行开发性投资的REITs。因此，REITs不同于一般意义上的房地产项目融资，一般只适用于商业地产。

上海方案一 工业地产

方案一为张江、金桥、外高桥、陆家嘴四大公司联合发起，发行规模达35亿至45亿元，发行期限为10年，所涉物业资产包括办公楼、厂房、商业楼宇、社区配套等。物业池主要有金桥的碧云国际社区、外高桥标准仓库、张江帝斯曼中国园区以及陆家嘴软件园区1、2、4、5号楼

上海方案二 商业地产

方案二的发起人为陆家嘴集团，发行规模为15亿元，发行期限为3年或5年。所涉物业仅为办公楼，物业池包括渣打银行大厦、陆家嘴软件园8、9号楼

上海最终上报方案 转投保障房

从上海浦东新区政府有关人士处获悉，浦东新区承诺将把REITs（房地产投资信托基金）试点募集的资金将主要用于保障性住房建设，包括廉租房、公租房，以及人才公寓等建设。

目前，该方案已上报国务院

REITs发展 制度障碍尚待消解

监管部门对房地产信托投资基金(REITs)试点推进提出了三项基本原则，即产品构造要简单，信息披露要充分，政策问题要解决。目前，各类型REITs产品的上市和交易规则正在加紧研究制定中。业内人士指出，从成熟市场的经验看，境内REITs在制度构建方面还有待进一步突破。理顺主管部门之间的监管关系，将是REITs进一步发展的前提。

另外，作为市场化的金融产品，REITs需要向投资者保证较高的收益，但在中国商业物业普遍不成熟的现实环境下，如何界定收益，如何防范投资人的风险等，都有待政策细化