房地产业的富矿区 投资商铺你准备好了?

　　商业地产：房地产业富矿区

　　在渐进调控房地产住宅市场的大背景下，国内房地产商已经意识到转型的时刻或许到来。一些民营或国有性质的开发企业正着手将经营的重点由住宅转向商业地产。

　　但是，他们的速度已明显落后于外资机构。

　　2011年2月以来，横跨大洋的强劲对手频繁加速布局中国商业地产。这或是“抄底”的前奏。来自商务部的备案显示，截止到3月24日，仅3月份外资新设或者增资的房地产公司就出现井喷，高达39家。

　　外资劲购商业地产

　　戴德梁行日前发布全球房地产投资报告显示，2011年全球预计会有1040亿美元的资金投向亚太区的房地产，较2010年年中的资金量上升45%。其中，中国商业地产为资金重点流向。

　　此前，有预测认为，房地产企业领域的并购潮将爆发在住宅市场。这样的观点主要源自中国大力度调控房地产市场。但近段时间以来，频繁的外资并购正在领导另一场潮流。

　　来自上海产权交易所的数据显示，在2月底的一个星期内，上海产权市场上房地产业的成交金额超过亿元，新挂牌房地产项目的金额也居于首位。外资大手笔的并购行为也隐含其中。

　　而在此之前，新加坡的“中投”淡马锡公司子公司嘉德置地宣布，公司新增位于广州市番禺区石楼镇一占地面积约50万平方米的商业项目，并计划未来3至5年投资约人民币100亿元于中国内地，其中包括将旗下商场数量翻倍至100家。

　　与亢奋的新加坡企业并肩而行的是爱尔兰最大的房地产企业财富控股集团。在2月末，其麾下信托子公司华瑞中国地产信托计划发行价值5970万新元的可转换债券，为该公司以人民币5.75亿元收购上海淮海商城的交易融资。

　　来自华瑞信托的公告称，淮海路的租赁市场近年来，特别是过去两年，一直保持两位数的强劲增长，租金平均每年增长18.0%。因此，收购淮海商城，对其重新翻新及定位，是为了使其未来5年租金翻倍。

　　或许商业地产的诱惑已经足够强大，连法国零售业巨头家乐福也在3月1日表态，拟将其旗下的迪亚天天折扣连锁店和它的地产业务分离出去，并分别成立为各自独立的上市公司，以提升投资价值并提高盈利能力。此举被解读为家乐福借机进入中国商业地产的前兆。

　　积极交易的背后，是商业地产被视为了“价值洼地”，以及“热钱”的滩头阵地。

　　一位外籍房地产投资人士对记者说：“目前中国商业地产的价格比较低，而且可用资源丰富。与此同时，一些外资机构看好未来人民币的升值预期。”他说，如果要送一大笔钱进入中国大陆就必须找一个安全的领域。而商业地产价格低廉，又不受政策影响，比较稳定。

　　本土企业加速追赶

　　眼看着商业地产逐步变为吸金洼地，本土房企亦加速布局商业地产。

　　3月22日，招商地产董事长林少斌在与投资者见面时表示，未来会更加关注商业地产。另一位高管招商地产总经理贺建亚亦认为，未来中国将迎来商业地产发展的黄金时期，“那么多开发商选择在商业地产业务方面进行一些尝试和突破，其实也是英雄所见略同，也是大势所趋、规律使然”。

　　几乎在同时，金地集团在公布2010年业绩时表示，未来5年，商业地产开发将成为金地重要的业务板块，并与房地产金融成为金地未来发展的重要两翼。

　　另一家香港上市内地房企奥园地产在3月22日晚间公告称，3月21日，公司之间接全资附属公司WinwickDevelopmentLimited于当日签署两项收购协议，以人民币3.83亿元的总代价获得佑林泛太及佑林(昆山)于中国江苏省昆山市项目用地5A及项目用地5B建设之商业住宅物业。

　　专家：资金会逃往商业地产避险

　　一位房地产投资基金人士认为：“当前，大多数房地产企业转型会遇到不同的问题。这并非能在短时间内解决。相比近段时间频繁的外资布局商业地产，中国企业在一些领域都略显落后。外资企业除了有雄厚的资金，还有专业的管理技术、操作经验。”

　　一直以保守商业地产形象出现的SOHO中国董事长潘石屹也公开表态说：“商业地产不会受到调控影响。市场上那么大的资金流动性，总要有个蓄水池。即使它流到商业地产，推高了商业地产的价格，也跟老百姓没关系，因为投资商业地产的人都不是弱势群体。”

　　易居房地产综合研究院院长杨红旭对《中国经济周刊》说：“目前外资频繁布局商业地产可以看做外资机构对人民币继续升值的预期影响。对中国本土企业的股权并购和项目收购，对于他们的资金来说是安全的，可以让他们有套汇预期。”

　　同时杨红旭亦认为，这与市场当前的变化有关。“随着调控的加剧，资金会逃往商业地产避险。从目前上海的一些区域看，商业地产和住宅地产依旧存在价格倒挂的情况，即商业地产价格低、住宅价格高。而这种市场关系并非短时间就能有所改变。” 据《中国新闻周刊》

　　投资商铺，你准备好了么？

　　限购令、限贷令之下，商铺投资升温，中国人一向有“一铺养三代”的说法。世华地产商业部的数据统计显示，2010年第四季度，“由住转商”的投资客约占客户总人数的10%，而到了2011年2月份，这一比例已上涨至30%。

　　“由住转商”看起来很美，不少投资者脑袋一热就冲了进去，对于潜在的风险，不仅没做好资金上的准备，甚至连心理上的准备都没有。身处目前这样的“大牛市” 商铺售价持续上涨中，这样轻率的操作方式，也许还看不到什么问题，但万一市场转向，那么这些投资者很可能要为自己的轻率付出代价。房地产中介行业有一句这样的大白话：“做住宅中介，是小学生的水平；做写字楼中介，是中学生的水平；做商铺中介，是大学生的水平。”这句话同样适用于房产投资。住宅投资较为单纯，一般来讲只需要了解跟物业直接相关的因素即可，如建筑品质、配套、物业管理等；写字楼投资，除了要了解跟物业直接相关的因素外，还需要把握宏观经济或相关行业的发展态势；而商铺投资，除了需要做写字楼投资时所做的分析外，还需要对物业周边的人流量、消费力、消费习惯等进行深入的调查。

　　具体来说，投资商铺，需要做“进入”与“退出”两方面的准备。“进入”的准备主要包括：首先，要严格衡量自己的资金准备是否充分，除了用于支付购买成本的资金外，还需要准备一笔资金用于支付未来一段时间的月供、管理费等；其次，要仔细调查相关信息，购买开发商的新铺时，尤其要注意对未来的人流量与业态进行多方面的测算与评估，购买二手商铺时，则要特别注意原业主的出售原因，或者承租租客是否准时交租金等情况；最后，如果是跟亲戚或朋友合股购买，那么尽量要在收益与风险的看法上取得一致意见之后，再做出购买决策。“退出”的准备主要包括心理准备与资金准备，前者是指如果市场转向，价格下跌多大幅度时你会考虑止损抛售。后者则是指你是否准备了一笔资金以应对长期持有时会产生的各种费用。[page]