美国的房地产投资信托（REIT）:房地产市场的控制者

美国是世界上最早成立房地产专业投资基金的国家之一。一般说来，房地产基金可以分为四种形式：消费型基金——以汇集居民住房消费基金为目的；投资型基金——汇集投资者的资金投资于房地产；资产运营型基金——以房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trust，以下简称REIT)为代表，即不进行项目投资活动，而是直接运作房地产资产，由此而产生经济收益作为基金回报。此外，在实际情况中还存在已经具备权益关系但未以证券化方式表现的基金形式，主要有住房公积金和住房合作社两大类形式。 （EDITED BY trustlaws.net）

在美国，最典型、最普遍的投资基金形式即为REIT，它出现于上个世纪60年代初期，是1960年美国国会根据《房地产投资信托法案》的规定按一定的法人组织形式组建而成的。此后，日本、英国等国家争相仿效。

REIT实质上是一种证券化的产业投资基金，通过发行股份或收益单位，吸引社会大众投资者的资金，并委托专门的机构进行经营管理；通过多角化投资，选择各种不同的房地产证券及不同地区、不同类型的房地产项目和业务进行投资组合，有效地降低风险，取得较高的收益。 （EDITED BY trustlaws.net）

房地产投资信托基金一般以股份公司或“托拉斯”的形式出现，通过发行股票或收益凭证募集投资者的资金，然后进行房地产或房地产抵押贷款投资。由于房地产投资信托除受到整体社会经济环境——对房地产的市场需求与总体空置水平的影响外，投资对象选择不当、投资时机把握不好或者是管理不善等原因，都有可能造成房屋出租率的下降、营运成本的增加或贷款偿还的拖欠，进而影响到房地产投资信托的营运业绩与市场价值。

美国的REIT曾在上世纪70年代初达到顶峰，其后由于经济危机和房地产市场的萧条，房地产投资权益证券化开始出现衰落。后来随着税收法案的修订和有关限制的放宽，使得房地产投资信托的避税优势得以发挥，并且房地产投资信托不能直接拥有房地产资产的情况也得以改变，房地产投资信托从20世纪80年代开始再次回升，资产量不断增长。 （EDITED BY trustlaws.net）

房地产投资信托的资金来源主要有两个方面：

发行股票，由机构投资者?人寿保险公司、养老基金组织等?和股民认购。和一般的基金相类似，REIT对认购者会有一定的要求，如美国威尔士房地产投资信托公司就要求其投资者必须满足拥有金融资产?包括现金资产)4．5万美元并且年收入高于4．5万美元，或者拥有金融资产15万美元以上，而且对一次性认购的数额也有一定的规定。（信托法律网编辑）

融市场融资，如银行借入、发行债券或商业票据等。融资也有一定的比例限制，如某些州规定房地产投资信托的融资比例不得高于其资产的75％，但是大多数房地产投资信托公司为安全起见有一个内部规定的融资比例，一般为公司总资产的50％。（信托法律网编辑）

在美国商业房地产权益融资中，REIT占到37．7％。它受到美国房地产业的如此青睐，投资者要成立REIT并能投入运作自然必须满足一定的条件：首先必须是公司、商业信托或其他一些类似的机构；其次必须由董事会或基金托管人管理，其股份可转让，至少有100个股东；后半个课税年度，任意5个股东(或更少)所持股份之和不能超过其股份总数的50％；公司至少要有75％的资产投资于房地产，至少有75％的收入来源于房地产的租金收入及房地产抵押贷款的利息收入；另外，所得的收入中最多只能有30％来自持有期未满4年的房地产及持有期未满1年的证券的销售收入，应税所得中至少有95％的部分以股利的形式分配给股东。（信托法律网编辑）

REIT大体可分为三类。第一类为权益型REIT，也称为收益型，属于直接投资，并拥有房地产，靠经营房地产来获得收入。权益型REIT的投资组合根据其经营战略的差异有着很大不同，但通常主要有购物中心、公寓、办公楼、仓库等收益型房地产。投资者的收益不仅来源于租金收入，还来源于房地产的增值收益。（信托法律网编辑）

第二类称为抵押型REIT，主要以金融中介的角色将所募集资金用于发放各种房地产抵押贷款，收入主要来源于发放抵押贷款所收取的手续费和抵押贷款利息，以及通过发放参与型抵押贷款所获抵押房地产的部分租金和增值收益。

第三类为混合型REIT，顾名思义即兼有前面提到的两种业务，具有二者的双重特点，不仅进行房地产权益投资，还可从事房地产抵押贷款。
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此外，也有人将“有限期自我付偿式REIT”算做另一种类型，主要指在某一确定的期限内购买和经营资产，期满时将所有资产卖出来偿付债务，并将剩余的收益分配给股东。（信托法律网编辑）

REIT特殊的投资方式使得它除了具有信托的一般特征，即所有权和经营权相分离、信托财产独立性、有限责任和信托管理的连续性外，还具备其他投资方式没有的独特优势。（信托法律网编辑）

REIT投资最大的优点是高收益，有着定期的股息收益。在结构上，REIT必须把应课税收入的至少90％，以股息形式派给股东，因此股息率相对优厚，投资者可以获得比较稳定的即期收入。在过去十年里REIT平均年度股息率达6．96％，远高于十年期美国政府债券5．86％、标准普尔指数公用股4．45％和标准普尔500指数1．79％。除了股息，由于REIT在交易所上市，价格走势和买卖与一般股票无疑，投资者也可享受中至长期的价格升值。

虽然投资REIT的回报率不逊于股票及债券，但REIT的波动却远低于股票，还可对冲通胀的影响。另外，REIT的长期收益由其所投资的房地产价值决定，与其他金融资产的相关度较低，有相对较低的波动性和在通货膨胀时期所具有的保值功能。当通胀上升，REIT的资产价值与租金收入也随之上升，间接助投资者抵消通胀的影响。（信托法律网编辑）

在有效的资产市场结构中，REIT的投资特性表现为其投资总收益比高增长公司低，但比债券收益高。自1999年以来，摩根士丹利房地产投资信托指数的表现，一直跑赢标准普尔500指数，升幅高达108．5％。而年初至今，房地产投资信托的平均增长率也达21．4％，较标准普尔500指数高出6．8％。美国REIT行业协会NAREIT的研究比较了从2002年到2003年11月各投资产品的收益状况。研究显示NASDAQ市场指数的收益最高，平均年收益率在2003年达到46．78％；REIT同年的行业指数收益率为33．88％，介于大盘股和债券的收益率之间，基本与小盘股的收益持平。但与规模相似的小盘股比较，REIT的分红比例要高出很多。投资风险REITs作为投资产品有其自身的收益是和风险结构。在此，以收益的波动性来衡量REITs的收益风险，REITs的风险远低于NASDAQ指数，比标准普尔500市场指数低大约3至4个百分点。[page]

与高收益相对的是REIT的低风险与低征税。作为投资产品，REIT有其自身的风险结构，但如果以收益的波动性来衡量REIT的收益风险，会发现其风险远远低于NASDAQ指数，比标准普尔500市场指数低约3－4个百分点。

REIT投资可免双重征税，这使得一般中小投资者即使没有大量资本也可以用很少的钱参与房地产业的投资，在美国REIT的经营业务通常被限制在房地产的买卖和租赁，在税收上按转手证券计算，即绝大部分的利润直接分配给投资者，公司是不被征收资本利得税的，这无疑省下了一大笔钱。

此外，REIT还具备一些独到的引人之处，例如，由于REIT股份基本上都在各大证券交易所上市，与传统的以所有权为目的房地产投资相比，具有相当高的流动性；再有，上市交易的REITs较房地产业直接投资，经营情况受独立董事、分析师、审计师、商业和金融媒体的直接监督，信息不对称程度低而透明度高等等。 （信托法律网编辑）