解除二手房买卖究竟是谁在违约
从台湾台北县板桥市来沪的林先生，看中地处本市威海路上的一处二手房，他对该房屋的价格、地段都较为满意。但最终林先生和卖家却均指责对方违约，特别是卖家还终止了房屋买卖交易。这究竟是怎么回事呢?
2007年9月22日，林先生与卖家吴某经美联物业中介公司居间，签订了 《上海市房地产买卖合同》，约定吴某把他名下的威海路上一处房屋，以67万元作价转让。买卖合同补充条款还约定：在双方签订该合同后15个工作日，林先生向银行申请贷款并提交齐全按揭贷款所需全部资料。 “如林先生的贷款未获通过或者通过的贷款额度不足申请额度，则林先生应在银行作出不予通过决定后十日内，将不足额度补足。”还规定逾期超过十日，林先生仍未付款的，除林先生应向卖家支付十日的违约金外，卖家有权单方解除合同，林先生应承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的10%。
签约当日，林先生向卖家吴某支付首付款21万元。10月9日，林先生向银行申请办理贷款手续;10月31日，吴某以林先生的付款超过规定日期，向林先生发出通知书主张解除合同。同年11月12日，林先生向法院起诉称要求继续履行合同;11月15日，吴某再次向林先生发出解除合同通知书。而林先生诉称，目前银行对自己的贷款正在审核中，却在10月31日接到卖家吴某发来的 《解除合同通知书》，认为付款超过规定日期要解除合同，故要求法院判令卖家履行《上海市房地产买卖合同》，办理产权过户手续并交付房屋。
林先生还称，自己已在规定的期限内向银行申请办理贷款手续，即使自己未在规定的期限内向银行申请贷款，根据合同及补充条款约定，从2007年9月22日起算，申请贷款的时间为15个工作日，即10月17日。再至10天的补足贷款的付款期届满后，还有10天的宽限期，在此期间卖家无权提出解除合同。而卖家在 10月31日宽限期内提出解除合同，已经构成违约，主要原因是正值房价上涨，卖家不愿以原先约定的价格出售房屋。
法庭上，吴某辩称在10月18日接到林先生来电，告知银行贷款未通过，林先生没有在10日内补足房款，自己于11月15日向林先生发出解除合同通知书。他还声称林先生因信用原因无法办出贷款，而自己因经验不足于10月31日通知林先生解除合同。后中介方告知说，解除合同的期限未到，所以在11月15日再次发出解除合同通知书，认为导致合同解除的主要原因在林先生，林先生应承担违约责任。
【点评】
法院认为，双方在2007年9月22日签订的 《上海市房地产买卖合同》属真实意思表示，合法有效。按照合同约定，林先生在签约当日支付了首期房款21万元，并在签约后的15个工作日内向银行申请办理贷款手续。卖家吴某声称林先生提供的贷款申请书不能证明已按约申请贷款，但同时又称林先生因信用问题无法通过贷款，此说法前后自相矛盾，法院对卖家吴某称林先生未在约定的期间申请贷款之说，不予采信。退一步说，即使林先生未在规定的期限内申请贷款，扣除申请贷款15天的工作日，林先生也有10天补足差额的付款期，届满后林先生还要10天宽限期，至11月7日。林先生此时若无法支付房款的，卖家吴某除了有权要求林先生支付逾期付款的违约金外，还有权单方面解除合同。卖家吴某在未扣除合同约定的合理期限，即于10月31日单方提出解除合同，已构成了违约，林先生在卖家提出解除合同的前提下，起诉要求卖家吴某继续履行合同，但卖家吴某坚持要求解除合同，林先生只得变更诉请未解除合同，解除合同的日期以林先生变更诉请之日。鉴于卖家吴某单方提前解除合同，林先生要求按照合同约定以总房价10%承担赔偿金，有合同依据。遂法院判决解除双方签署的 《上海市房地产买卖合同》，该合同于2008年4月15日解除;卖家吴某返还林先生房款21万元及支付赔偿金6.7万元。
