浅谈房产税征管存在的问题与对策

一、存在的主要问题

㈠纳税遵从度较差，偷逃税手段花样多。有的纳税人对房产税政策学习不多、了解不够，认为房产税是小税种，可征可不征、可多征可少征，不象增值税、营业税等主体税种那样在纳税人心目中引起足够重视。有的私营企业随意申报一点，多数个体户不主动申报房产税；有的企业将已投入使用的房产长期挂在往来帐上，不转成本，隐瞒应税房产；有的将中央空调、电梯等设备从房产价值中剥离，减少房产计税价值；有的下岗再就业人员片面地认为，减免税收包括房产税，抵触房产税申报征收；有的房产租赁双方相互勾结，以假合同有意降低计税依据；有的将出租房产改成内部承包，签订虚假的联营承包合同，将租金收入“化装”成“联营利润”；有的单位把房产租金通过抵费用、报发票和入“小金库”等方法消化，“化整为零”，不见“痕迹”，难觅踪迹；有的行政事业单位对征收此税不理解，甚至少数单位还有特权思想，自恃本身也是行政单位，缴不缴没关系，从而在征管中与税务机关“较劲”，不报、拒缴出租房产相关税收。由于这些偷逃税收现象，难以得到及时有效的治理，带来“一点墨”效应，加剧了征收难度和管理无序。

㈡监控机制不健全，征收管理难度大。房产税源点多面广、隐蔽分散，税源管理牵涉到房产、建设、物管、街道等部门和单位，需要多方面的信息共享和协作把关。但由于未建立较为完善的部门协作机制和信息交换平台，地税部门难以及时取得房产的登记资料及变动情况，掌握的税源信息明显滞后于动态变化。尤其对个体户，还依赖于逐户人工丈量、测算，摸税源、定税款，耗费大量的人力、物力，税收成本高、管理难度大，与现时的税收信息化管控反差较大。

㈢跟踪管理缺位，引导服务不够。由于基层税务机关人手少、力量弱，宣传引导、督促提醒、约谈检查、考核问责等方面存在缺位现象，精细化管理和跟进式服务不够，既加剧了房产税征管无序，又增加了畏难情绪和松懈思想。此外，个别税务机关习惯于“任务治税”，满足于相对宽松和易征税源税收，对零星分散的房产税重视不够，存在重“主税”轻“小税”、重企业轻个体、重查帐户轻核定户等现象；“容忍”少数人偷逃税收行为，存在有责不究、有违不处、执法不严、查处不力现象。造成部分纳税人长期游离于税收监管之外，税收增长慢于税源增量。

㈣房产税政策缺陷，增加征收难度。近几年房价成倍增长，同一路段的类似房产因取得时间差异，房产成本悬殊较大。因房产税以房产历史成本为计税依据，造成应纳房产税数额差异较大，与房产的商业价值相偏离，有失税收公平原则。还有房产租赁以出租人作为纳税人，可一般情况下出租人并非经营性纳税人，难找人、难征收、难管理。此外，房产税按季或按半年征收，有的甚至一年征一次，给纳税人留下的印象不深，与流转税按月申报缴纳不同，不利于养成纳税人依法纳税的良好习惯。

二、对策与建议

㈠优化协作管税机制。建立部门协税、全民护税体系，是加强地方税收管理的重要手段。要以社会综合治税体系为依托，建立房管、规划、建设、财政、物管和街道等部门的定期会商机制，构筑信息交流和资源共享平台，强化部门协税护税的责任性和义务性，努力形成社会化征管网络。房管部门要按月向税务机关提供房产权属变更动态；建设规划部门要及时提供新建房产相关信息；街道和物管要协助税务机关开展税源调查和税收检查，掌握房产税源第一手信息；财政部门要依托会计核算中心，加强行政事业单位出租房产管理，督促租赁单位依法申报缴纳房产税；财政审计部门还要加强租赁房产收入不入账、少入账等违法违规行为监督，防止“小金库”和“暗消”现象滋生的腐败风险。

㈡细化税收宣传服务。税收宣传是提高纳税意识和税收遵从度的重要保证。要利用报刊、电视、网络、资料等载体，大力宣传房产税相关政策，系统告知房产税纳税人、征税对象、计税依据、征缴管理和法律责任等等，促进纳税人知法、懂法和守法。对个体私营业主，要采取集训辅导、个别交流、上门解惑、以案说法等方式，逐步化解纳税人的认识偏差和侥幸心理。同时要着力优化办税服务，在申报期要安排专人辅导引导，帮助纳税人依法足额申报纳税，提供全程无忧服务。

㈢加强税源动态监控。建好税源台帐是加强房产税征管的基础。结合城镇土地使用税税源清查，健全房产税税源底册，建立以地管房、以房管税、房地联动的管理机制和数据体系。同时，综合入户调查、税收检查和审计监督等渠道信息，系统更新AHTAX2005软件基础数据，把房产税纳入日常管理，完善动态监控，建立从税户巡查、数据更新、税种鉴定到申报征收、考核督查的完整管理链条，实现从税源到税收无缝对接。

㈣强化申报征收管理。把房产税申报征收纳入征管质量考核范畴，予以监督和预警。要严格审核房产税申报的合理性、准确性和完整性，及时提醒、提示纳税人纠错除偏；对未申报、少申报和假申报的纳税人，在督促约谈的基础上，依法责令限期改正；对少数不缴或少缴房产税的行政事业单位，要提请会计核算中心予以扣缴；对有意偷逃、拖欠拒缴、屡教不改的纳税人，要加大打击力度，依法公开处罚，果断采取强制执行措施，以发挥威慑和震憾作用。

㈤科学完善房产税政策。建议逐步完善房产税政策，一要以市场价值作为商业房产的计税依据，由政府部门按年评估发布，维护税负公平；二要以房产实际使用人作为房产税纳税人，避免房产出租人难找、难征、难管等方面问题；三要实行按年计算、按月征收，增强纳税人对房产税的认识，逐步提高税收遵从度。

庐江县地方税务局课题组

课题组长：何家华

课题组成员：黄晓阳、金志龙、方宏波、许成根