引发“不当得利”之诉

　　“正当”和“不正当”之辩

　　莫健伟，聚隆综合市场的实际经营者，2002年开始与九社合作，并陆续承租了后者大片土地，面积约12000平方米，其中涉案的聚隆综合市场就建在其中。因房屋拆迁补偿款一案，他成了另一方利益的关键人物。

　　作为截污工程征用的汇源新街南巷10号

　　、11号房所在土地(为表述清晰，该两块地以下简称10、11号地)的承租对象，莫健伟指出，11号地实际上是自己2002年承租的;而10号地的原始承租者为叶寿杨和何国基，而后两者在2004年时才将10号地转让给了自己。

　　莫健伟认为，10、11号地范围内的房屋由自己投资所建，所以，相关房屋拆迁补偿款应归己所有。九社对此表示不认同，就此向莫健伟多次交涉无果后，双方于2006年2月23日对簿公堂。

　　当日法庭上，控告双方就房屋拆迁补偿款的归属，主要围绕着三个问题进行了激烈辩论。

　　辩论焦点一：被征房屋由谁投资兴建?

　　被征的10、11号地的房屋到底由谁兴建，将直接关系到补偿款的归属。

　　九社在庭上表示，汇源新街南巷10、11号地在未出租前，就已建有用来存放农用工具的简易工棚，形式为一层平房。九社出示了上述两块地在1995年办理的宅基地使用证，上面写明该地存在建筑物，种类为框架结构。九社同时表示，因为工棚为自用，所以，没有办理相关房屋产权证明，也没有在房管部门备案。

　　此案的另一方莫健伟认为,九社表述并不属实，他指出自己承租11号地时，此地仅有果树和一大片烂泥地。

　　10号地原承租人之一何国基作为本案证人出庭作证：10号地在出租给自己时为烂地，没有建筑物。何承租后自行建造了房屋，面积约为200多平方米，但房屋没有在规划局报建备案。

　　另一证人伍社泉，曾称为莫健伟在九社承租的土地上改建了厂房和市场，但无法提供双方相关工程合同以证明。

　　林润田为上任九社社委之一，见证了当年出租10、11号地过程，他也作证该两块地“原为空地，有一些是果树”，且确认莫健伟从何、叶手中转租到10号地后，对何、叶原建的房屋进行了改建。

　　九社认为无论是莫健伟本人还是证人何国基和伍社泉，都无法提供投资建房的报建、验收手续，也没有工程施工合同、材料款、工程款等支付凭证，其证词不可信。

　　九社社员事后纷纷向记者表示，10、11号地出租前曾种有果树以及自用的简易工棚。

　　而莫健伟向记者出示了一张拍摄于1999年11月的航拍图，记者看到当时10、11号地所在的位置为一片植物覆盖物，从图上难以辨认是否有明显的建筑物存在。[page]

　　莫健伟还表示自己最开始承租的11号地，原本计划建成聚隆综合市场的配套设施，但因为11号靠近附近河涌，按有关“河道两旁7米范围内不得建高层建筑”的规定，所以，该地建造的全部为一层平房。

　　辩论焦点二：转让协议是否有效?

　　何国基、叶寿杨和莫健伟之间曾就10号地有过一份转让协议，而该协议是否有效，将关系到莫健伟收取补偿款的先决条件是否成立。

　　莫健伟在庭上出示过一份证据，就是当初九社与自己签订的租地协议，其中第7条双方约定“有关征地补偿费归甲方(九社)所有，建筑物补偿1-10年乙方(何国基)占100%，10-20年乙方占60%。”

　　继而莫健伟又出示九社在2000年1月1日与何国基签订租地的《合作协议》，其中对征地建筑物补偿也有相同的约定。莫建伟表示自己曾在2004年6月29和7月26日分别与何国基、叶寿杨签订了《转让协议》，将后两者租用的10号地转租给自己，同时约定“如遇国家或集体征地，有关征地补偿费归乙方(莫健伟)所有，与甲方(何国基/叶寿杨)无关。”

　　莫健伟认为，10、11号自承租后便对其投资，建起房屋进行经营活动。直到2005年4月被扩建办拆除前，所有房屋都是莫健伟在经营使用。所以房屋拆迁后，协议双方遵照之前的约定，九社前任领导班子将补偿款转给了莫健伟。

　　对此，九社提出几点质疑：首先莫健伟举证与自己签订租地协议中涉及的土地，并非该案中被征用的10、11号地;且九社只承认曾将10号地的部分租给何国基和叶寿杨使用，而没有以任何形式出租给莫健伟。

　　而莫健伟与何国基、叶寿杨之间的转让协议，对九社一方并不具约束力，因为按《合同法》规定，当合同一方将全部合同权力和义务转移给第三方的，须经合同另一方同意方为有效。此案中莫与何、叶之间的转让行为根本没有征得九社同意，所以，即使该转让合同真实存在，也是无效的。

　　事后莫健伟表示，在接手何、叶承租的10号地后，其水电、租金便开始由自己交到九社，对此前任九社领导并没有异议，可见当时九社已知道转让一事。

　　据九社前任社长林志坚透露，其实当时莫健伟是通过他的介绍，才结识了何国基和叶寿杨，这才有后来的转让行为;且双方在签订《转让协议》时，林志坚和前任几位社委均在现场。

　　九社表示，莫健伟代交何、叶的租金，恰恰暴露了该转让存在问题。因为莫同何的转让协议约定从7月1日起，租金、水电由莫支付。但根据九社保存的收款收据中可得知，直到2004年12月30日，何还在为5个月前已不属于他承租的土地支付租金;叶的租金也同样交到了12月。[page]

　　对此，莫健伟解释说，转让协议生效后，何、叶曾带他到过九社办公室，并向九社财务说明之前承租的土地已转手，以后由莫来支付租金。当时何和叶表示改动麻烦，干脆继续用他们的名字将租金交到年底。所以2004年最后几个月的租金，虽是以何、叶的名义交，但钱是莫自己的。

　　辩论焦点三：聚隆收取补偿款是否不正当得利?

　　本案的纠纷来源于九社账务上出现了两张收取房屋拆迁补偿款的收据，而收款方是跟此案没有关系的聚隆综合市场。九社就是据此向聚隆综合市场追讨这笔“不正当得利”。

　　九社认为，聚隆综合市场与自己没有任何合同法律的关系，九社对聚隆综合市场也不存在任何给付义务。故聚隆综合市场取得九社220多万元拆迁补偿款没有任何合法依据，已构成不正当得利，依法应予以返还。

　　法庭上，被告方之一的聚隆综合市场当场否认了取得过该笔房屋拆迁补偿款，而只是为莫健伟代开了收据，因此，不存在不正当得利。

　　而九社出示2005年4月19日由聚隆综合市场盖章的两张收据，上写明收到九社补偿款及数额，此外还有一张落款人为莫健伟的支票存根，九社认为据此可证明该笔补偿款由聚隆综合市场收取的，莫健伟只是经办人。

　　对此，莫健伟提供了“银行进账单”，证明补偿款是由九社付给自己的。他同时表示，聚隆综合市场是他投资经营的。平时与九社之间的资金来往都是靠银行划账。但那次收取补偿款时九社提供的是支票，考虑到对方财务要入账，所以，用聚隆综合市场的收据来作入账的凭证。

　　东风联社：对九社上任领导工作较满意

　　东风联社一负责人介绍说，东风联社作为下面分社的主管单位，原定于9月19日这天统一进行9个分社的新、旧社长移交工作。但九社因财务问题，移交工作进行不畅。最后在九社社员要求下，该社账务资料暂时交由东风联社管理。

　　九社账务资料转移到东风联社后，为处理此事，东风联社曾联系南洲街办事处、信访办和区审计局联合开会。随后九社认为为了自己的经济活动，要求自行对相关账务进行审计。经东风联社同意后，九社将账务资料拿回。

　　关于九社反映账务拿回时封条已拆一事，东风联社负责人表示，当时档案中相关账务资料均有文件袋单独封存，装入铁盒再次封存后放入文件柜。因财务人员贴封条使用的浆糊开裂，导致铁盒封条脱离。后在新任社长郭伟良在场情况下，封条用浆糊重新进行过粘贴。

　　该负责人表示，为了发展经济，东风联社鼓励下面分社积极盘活土地，发展经济，以增加社员的收入。相比之下，九社因地理原因，经济效益较其他社稍差。上届社长林志坚在任期间，努力发展九社经济，比较好地完成了各项工作，东风联社对此比较满意。[page]

　　一审判决：部分补偿款判给九社

　　海珠区法院根据东风联社和扩建办提供的情况，认定11号地被拆除时为简易房屋。东风联社同时证明该处房屋是由莫健伟投资所建，而九社不能证明其简易房屋是己方改建的，所以法院认定11号地建筑是莫健伟承租后改建而来。法院同时查明何国基和叶寿杨承租10号地后，自行投资建成简易房屋。

　　至于补偿款的实际收取者，法院认为当时收据由聚隆综合市场盖章确认，经手人和收取九社付款支票的签收人都为莫健伟。同时没有证据证实该笔补偿款曾进入聚隆综合市场，所以，法院最后认定补偿款的收取人为莫健伟。

　　而莫健伟与何国基、叶寿杨之间转让协议的有效性，法院查后认定莫与何、叶签订转让协议后，向九社缴纳了租金，后者也向其开具了收款收据，所以，该转让应视为经九社同意。

　　虽然双方转让协议有效，但法院认定莫健伟取得10号地房屋拆迁补偿的依据不足。所以，九社要求莫健伟退还10号地房屋补偿款的诉求，法院予以支持。

　　法院最后判定，莫健伟返还10号地房屋补偿款1625215.92元给九社，同时聚隆综合市场曾为补偿款出具收款收据，应视为共同收取了补偿款，应承担共同还款责任。另外，莫健伟收取补偿款已给九社带来利益损失，前者在2005年4月25日至付清款项之前，应按银行规定利息进行补偿。

　　判决下来后，原告九社和被告莫健伟均表示不服，将择日进行上诉。

　　莫健伟表示，因为这一场纠纷，使得他在九社的发展大受影响。原本莫还有几个项目计划想找社里谈谈的，“但现在搞成这样，一切还是以稳定为主吧。”说完这句话，莫的眼里闪过一丝失望。

　　再见到郭伟良的时候，他和他的那班同事，还是一如既往地在九社那间狭小办公室里忙活着。不时有社员走进来问他，官司打得怎样?答复完社员后，郭伟良笑着说：也难怪社员关心官司，因为社里没钱，这次打官司的钱还是社员集资的，都希望这次我们能讨回公道。