房屋抵押，经房管部门登记后生效。抵押人即房屋所有人仍享有对该房屋所有 权的各项权能，包括占有、使用、收益、处分，只是使用、收益、处分权受到了一 定的限制。具体而言，所有人在房屋抵押后，享受什么权利，主要表现在以下几个 方面：? 一、房屋的占有、使用权(即居住权)。? 法律规定，抵押权的成立不转移标的物的占有为特征。因此，房屋抵押后，所 有人享有占有，使用房屋的权利，并承担相应的义务。? 所有人占有，使用房屋，也同时负有妥善保管该房屋义务。因为所有人的占有、 使用、不仅是为了自己的利益，而且关系到抵押权人的利益。所以，所有人不得侵 害抵押物，不得实施使房屋价值减少的行为。若有此种行为，抵斩权人有权要求停 止此种行为；由于此种行为使房屋价值减少，抵押权人还有权要求所有人恢复其价 值，或者提供与减少的价值相当的担保。? 二、房屋的余额价值出抵权? 依据我国担保法的规定，抵押后的房屋，如果其价值大于所担保的债权，可以 再次设定抵押，但不得超出其余额部分。依据法律的一般原则，无论后一序位的抵 押价值大小，在实现抵押权时(房屋折从或者折卖，变卖该房屋)，前一序位的抵押 权要优先于后一序位的抵押权。? 三、房屋的出租权? 房屋抵押后，所有人仍有使用收益权。所有人可以自己使用收益(居住)，也可 以将房屋出租给他人使用，自己收取租金。在这种情形下，房屋承租人的租赁权不 能对抗抵押权，如果租赁期限长于抵押权行使之时，则在实现抵押权时（房屋折价 或者折卖，变卖该房屋)，租赁关系自然消灭。? 四、房屋的处分权? 房屋抵押后，所有人仍可让与该房屋的所有权，即将房屋卖给他人，但受到一 定的限制。? 所有人将房屋抵押，应当在政府房屋主管部门办理房屋抵押登记，方为有效。 因某种事由，所有人需要转让该房屋的，应当通知抵押权人并告知受让人该房屋已 经抵押的情况，未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。另外，转让 房屋的价款明显低于其价值的，抵押权人有权要求提供相应的担保，所有人不提供 的，不得转让该房屋。? 所有人转让房屋所得之价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与 抵押权人约定的第三人提存。? 依据法律的一般原则，抵押权具有追及力和不可分性，在主合同之债务人完全 清偿债务之前，无论房屋转让与何人，也不论转让价款多少，抵押权对新的所有人 (即受让人)依然有效，抵押权人仍可依法对该房屋与受让人协商折价或者以拍卖、 变卖该房屋所得之价款优先受偿；与受让人协议不成的，抵押权人可以向法院起诉。
