小额贷款实务中如何理解“抵押不破租赁”

　　这一制度的设立是为了充分保护承租人的利益。但在实务当中，有一些抵押人利用该原则，签署一些虚假的长期租赁合同，来阻止抵押权的实现，给金融机构造成了一定的损失。那么在实务工作中就一定要对所抵押房屋的租赁情况进行调查。

　　在实务中，为了防止房屋出租对贷款回收造成阻碍，我们也可以采取以下措施来避免：

　　一、承租人签署承诺书。如果我们信贷人员在调查中发现用来抵押的房屋已经出租的，在发放贷款之前一定要由承租人签署承诺，主要大意为：“在抵押权人行使抵押权时，承租人自愿将房屋腾空，并无偿终止租赁合同。”该承诺一定要由承租人本人亲自填写。

　　二、由借款人和抵押人签署承诺书。在承租人不签或不太配合的时候，我们为了业务考量，也可以由借款人和抵押人签署承诺书。内容大意为：“如处置房屋时，承租人拒绝腾房的，由借款人和抵押人赔偿相应损失，与承租人达成换房协议，并赔偿由此给抵押人造成的损失。”

　　三、租期较长且租金较高的，可将应收租金债权出质。在实务中，一般来说商业性的店铺存在租期长、租金高的特点，此类抵押物抵押时，可在政策允许的范围内，由抵押人将租金的预收权出质给贷款人。但要注意操作中的风险以及相应的成本核算。

　　四、借款时未出租的，应约定出租需由贷款人同意。对于在借款时尚未出租的房产，应当与借款人或抵押人约定，房屋出租应当征得贷款人同意，否则承担违约责任。在实践法律中，房屋在出租前已经抵押的，租赁权不得对抗抵押权。此处的约定属于防患于未然。

　　实务中工作中，并不是有了抵押物就万事大吉，抵押贷款要求我们的信贷员不仅关注客户生意本身，更要加强对抵押物的关注，这样才能做到及时发现，及时处置。