论我国不动产登记的审查方式

[关键词]不动产登记 公示方法 实质审查主义 形式审查主义

以保障交易安全为目的的不动产登记制度是民法物权理论中的一个重要课题。不动产是任何民事主体及整个人类社会存在的基础。不动产物权乃是诸财产权中的重要权利，是世界各国财产立法的重要内容之一。分析不动产物权的享有和变动，研究不动产登记制度特别是不动产登记的审查模式，对建立运作良好实效突出的不动产登记制度意义甚大。

一、不动产登记的理论基础（社会价值）

物权是一种绝对权、对世权，物权的对世性要求不特定的多数人负有不作为的义务，以便权利主体有效地实现物权利益。一切非物权人对物权人的义务因物权的存在而产生，与非物权人的意愿无关。如果当事人可以任意创设物权，非物权人就处于一种天然的劣势地位。[1]为避免滥设物权，损害他人利益，以法律规定物权的种类、内容、取得方式势在必然。对物权的种类、内容、取得方式的强制性规定，体现了强烈的国家意志。物权法定原则的根本宗旨在于使物权种类及其内容尽可能规范化和统一化，以便公示，从而维护交易安全和社会经济秩序。

为维护交易安全和社会经济秩序，仅有物权法定原则是不够的，还需要一个前提，便是义务主体知道，起码能够依其外部表征知道该项物权的存在。因为“物权对抗世人的效力主要是对抗知情人，知情人的范围愈大，对抗力的范围就愈大”。[2]物权的存在、归属及其变动均应通过一定的方式向社会公众加以公示，使交易当事人能够认识其存在和变动，否则就会影响到交易的安全和秩序的稳定。[3]

由此可见，物权的支配性质是物权法定和物权公示的内在基础，而物权法定和物权公示又有着内在的一致性，两者互为依据，相互支援，从而将各种具体的物权关系凝聚成有机的整体。

物权公示是标志着物权存在（或称享有）及其变动的法律事实。观念中的权利（或称法律上的权利）总要外化为一定的物质形式为公众所知悉，物权作为法律上的权利要得以表现就要依赖于能为人所知、为人易见的客观事实。目前，理论上和实践中对物权公示方法已形成的比较一致的看法是不动产物权以登记为其享有和变动的公示方法，动产以占有作为权利享有的公示方法，以交付为其变更的公示方法。[4]然而，为什么不动产要以登记和变更登记为其公示方法？为何动产与不动产的公示方法不同？对此问题进行探讨，对于弄清不动产物权登记的理论基础并设计不动产物权登记制度非常有必要。

从历史上看，以保障交易安全为目的的不动产登记制度，系发端于12世纪前后。在登记制度发展以前，都是以交付为物权公示的基本形式。但是，占有表彰权利享有和变动的作用，对于动产尚有一定道理，却不足以作为不动产权利的公示方式。首先，不动产物权的形式多样化，有些权利形式仅限于不动产，比如典权、地上权、地役权等。占有人对于不动产而言常常并非真正的权利人。实际上，随着经济的发展，不动产的利用方式发生了重大的变化，这种变化使占有方式对不动产财产的表彰越来越显得力不从心。同时，物的流动性越来越大，占有的不确定性对于维护交易安全至为不利，为了弥补这种缺陷，故而产生了财产权的登记制度。[5]一般情况下，各国的物权立法都是将物依其自然性质或法律的规定划分为动产与不动产，作为构建物权关系的逻辑起点，这也影响到物权公示方法的选择。[6]

不动产的社会价值其实不在于财产是否可动。财产是否具有重要的社会意义要由一个特定社会来具体判断。重要财产是那些最基本的生产资料和生活资料，在人们的日常生产和生活中，不可替代或难以替代，以至于社会必须对其予以有序的管理，以维护正常的生产和生活秩序；是那些与一定的生产力相联系，在推动社会进步与发展上具有举足轻重地位的财产利益，为了充分发挥其应有的作用，需要通过一定的方式加以管理和保护；是那些对人身和财产具有某种特殊意义的物，不进行严格的管理，对于人身和财产安全具有直接的威胁；或许还有其他的理由，总而言之，是一个社会认为对其存在和发展具有某种重要到必须进行社会管理的财产。社会管理是对重要财产进行规范、监督和保护的过程，当一类财产被社会确认为重要财产时，随之而来的是社会赋予一定的行为规则、一定的管理程序和一定的保护方法，以保证财产在符合公共利益要求的前提下实现财产权利人的利益。在现代社会，登记是各个国家和地区管理重要财产的普遍形式，在财产法律制度中具有必不可少的地位和作用。登记使得社会上的重要财产的位置、特征、数量等在档案中一目了然，使得财产的确权、转移和变动处于社会的监管之下，使得财产权利的实现和保护有了足够扎实和权威的依据。[7]可以说，登记薄是国家干预某些社会重要物资物权的必然结果。

从交易方式上看，动产经常能以物态流通为其常态形式（这里的物态流通指交易当事人在交易过程中的实物交付形态），而不动产的不可动性使得不动产的流动方式大都凭借权利形态流通，即不动产的流通表现为权利主体的变更和物上权利的设定、变更，而不是不动产在主体之间的物态流通。“由此必然产生复杂层级的权利体系，如不加以梳理就难以使物顺畅流通。在这里登记对交易安全的保护功能就体现出来了，它能使抽象的权利具体化，使复杂的物上权利体系化而不相冲突。在德国法主义下，担负交易功能的已是登记权利，而非实体权利。从实体物到观念上的权利，从观念上的权利到登记权利是交易客体的两次重大变革。”[8] [page]

由此可见，不动产登记作为权利存在及变动的公示方法是由以下三点决定的：1、不动产的特殊性及利用形态的多样化，使得对不动产的占有彰显权利享有的作用较之动产十分有限，故不动产的公示的方式应不同于动产的占有。2、国家对社会重要物资（主要是不动产，一部分是动产如飞机、汽车）进行管理的需要，以保障权利人对该种重要物资的享有及变动的安全，维护社会经济秩序的稳定。3、不动产物权在交易中的流通方式的特殊性，使传统的占有这种公示方式不能担负起非物态流通这种交易形式的需求。以上三点共同孕育了不动产物权登记制度。

二、不动产物权登记的性质

从一般意义而言，根据行为主体的不同，登记行为可分为权利人向登记机关提出登记申请的行为和登记机关依法对申请事项审查登记的行为，前者是民事主体的私法行为当属无疑，关键是后者行为的性质问题。本文主要对登记机关依法对申请事项审查登记行为的性质进行探讨。

所谓的登记机关依法对申请事项审查登记的行为是指登记机关（代表国家）根据相对人的申请就其对不动产的权利享有状态进行审核并将该事实记载于不动产登记薄册的行为。对这一行为的性质，大体有三种学说：1、公法行为说。基于我国《城市房地产管理法》“对房地产权属的转让”登记，该说认为：从登记行为看，房地产权属登记在我国是房地产管理部门依职权行使的行政行为。2、证明行为说。该说回避了对公法和私法性质上的判断，认为房屋产权管理机关的职责也只是审查买卖双方是否具备办证（交付）条件，房屋产权变更登记本身也只是对买卖双方履行买卖合同的结果确认行为，而不是批准行为。3、私法行为说。理由是，在登记的过程中，当事人参与的行为包括登记申请和登记请求两方面，而考察登记行为的性质需要从这两方面出发：登记产生的是私法上的效果，如果其担保的债权属于民事权利，办理登记的行政机关在履行职务中给第三人造成损失应承担民事侵权责任。

依公法行为说，不动产登记的行为是行政机关实施的公法上的行政行为，后者更确切地说是行政主体的具体行政行为，有一定的道理（我国目前承认利害关系人对于登记行为可以提起行政诉讼请求司法审查，应该就是从这一观点），但并不确切。如果将不动产登记行为看作是公法上的行为那不动产登记机关的登记行为似乎对登记与否具有决定力。然而实际情况并非如此。登记机关依申请人提出登记申请，经审查符合法定条件的就有义务对上述申请作出登记，而无自由裁量的余地，不动产登记即使属于行政行为，也与一般意义的具体行政行为有所不同，公法行为说对此避而不谈，有失妥当。

证明行为说由于只是对不动产登记行为进行了行为效果上的描述，对其性质没有作出界定，说服力不强。

私法行为说混淆了权利人向登记机关提出登记申请行为与登记机关依法对申请事项审查的登记行为。前者属于私法行为，这没有异议。认为后者也属于私法行为的两点支持理由是：1、不动产登记产生的是私法上的效果。2、办理登记的行政机关在履行职务中给第三人造成损失要承担民事侵权责任。笔者不同意这种观点，原因在于：1、法律行为性质不能以产生的法律效果为依据。公法行为能够产生私法效果是民法学界的共识。例如，婚姻登记，使当事人之间形成了法律上的婚姻关系，当事人间产生了民事上的权利义务关系，但很难说婚姻登记行为属于私法性质。2、不动产登记机关在履行职务中给第三人造成损失所要承担的责任是否是民事责任还需进一步考察。将此尚有争议的结论作为另一结论的理由或前提，至少在逻辑上不严谨。

不动产登记的性质，依我国现行通说属于一种行政行为，它所体现的是国家对不动产物权关系的干预，干预目的旨在明晰不动产物权，依法保护物权人的合法权益。[9]笔者认同不动产登记行为为行政行为，这一行为有如下几项特行征：

1、不动产登记登记的主体是行政机关。

2、不动产登记是一种依申请而为的行为，属于被动行使职权的行为。

3、不动产登记属于对财产关系进行的登记行为，其内容是不动产物权的各种享有状态。

4、不动产物权登记的载体是不动产登记薄册，即行政机关根据相对人的申请，经核实将其不动产权利的享有与处置情况记载在具有固定格式的登记薄册上，以便备查以及作为将来管理活动的参考依据。不动产登记不属于行政机关作出的法律行为，而属于准法律行为的行政行为。[10]

之所以认为不动产登记机关对申请事项登记行为是准法律行为性质的行为，主要在于：

1、不动产物权登记不包含行政机关的意思表示，只代表行政主体对客观事实的认知与判断。不动产物权登记的内容是对申请人不动产物权享有与处置情况进行核实、记录。本身并不包含意志作用。因此，登记行为只代表登记机关对特定事实的认知与判断，并非直接设定行政法上的权利与义务。

2、登记行为的效果是基于法律的明文规定而非行政主体的意思表示，作为法律行为的登记行为，其法律效果的产生根据不同于一般的法律行为。从设立不动产登记制度的目的来看，保证国家对不动产物权的变动进行必要的监控是其追求的目标，国家并不干预民事主体就不动产物权的处置作出何种意思表示，而完全将其委之于主体双方的意思自治，从登记的实质意义来看，该行为表明的是国家对民事权利主体所享有不动产物权的一种确认。登记行为中的行政机关的核实、登记等作用只是在相对人的民事权利上叠加了一层官方认可的色彩，而民事权利的取得、变动等效果并非因登记而变化，所以不动产物权登记产生何种法律效果是由法律直接作出规定的。行政机关的意思表示不具有决定意义。依此，登记行为的效果完全取决于法定效果。[11]

作为准法律行为，不动产物权登记具有两项功能：一是证明。登记行为在客观上产生一种公示效果，依此可以证明登记在不动产登记薄册上的权利是正确的、真实的，只有提供充足的反证，不动产薄册上的登记内容才能被推翻。二是确认，登记在不动产薄册上的内容经过行政机关的核实后所做的记载代表着官方对权利主体所享有的不动产物权的确认，因此，在客观上具有一定的公信力。 [page]

三、不动产登记的审查模式的抉择

大陆法系国家的登记制度，有所谓登记生效主义与登记对抗主义之分。登记对抗主义模式下，登记机关只进行形式审查，登记不具有公信力只有对抗力。在登记生效主义模式下，登记机关对登记进行实质审查，登记成为物权变动的生效要件，未经国家登记机关审查确认，当事人之间的物权不发生变动。而一旦登记，就具有公信力，即使登记与事实不符，信赖登记的第三人自然能取得对物的权利。实质审查主义是与公示、公信原则相协调的制度，登记机关不仅就登记申请在登记程序上是否适合加以审查，同时就其中登记的申请是否与实体法上的权利关系相一致，且其实体法上的权利义务关系是否有效，亦加以审查。[12]对不动产登记审查模式的选择，依登记制度采取登记生效主义与登记对抗主义之分而有所区别。

（一）不动产物权登记模式的选择。登记对抗主义在尊重当事人的自由意思，体现私法自治方面优势明显。依登记对抗主义，当事人对物权的变动的意思表示一致时，就发生物权变动的效果，但不经登记，不得对抗第三人。这使得物权变动的效果完全依赖于当事人之间的意思表示，而其致命的缺点就在于不能保障交易安全。因不经登记，不具有对抗第三人的效力，使得当事人之间的转移物权的意思表示所产生的法律效果具有极大的不确定性。出卖人若在登记前将标的物卖于第三人，并使第三人取得该标的物所有权，先买受人所取得的物权不能对抗第三人。因此，反对登记对抗主义的人提出的主要理由是：不动产物权变动依当事人意思表示一致可以生效，但是该生效的物权不能对抗第三人，既该“物权”没有 公认的物权“对世权”的性质，其不能对抗第三人，它的设立有怎能生效？所以该“物权”就不可能成为真正的物权，是没有意义的物权。[13]支持登记对抗主义者提出的反驳理由是：“登记对抗主义中依意思表示一致而取得的物权在性质上属于附解除条件的物权，在没有善意第三人时物权变动生效，出现善意第三人情况后，物权变动的效力不能对抗第三人。另外，物权发展到现代，已经是有限制的绝对权，在善意取得制度中，为了保护交易安全和善意第三人的利益，真正权利人的物权都不能对抗第三人，所以如果我们认为只要有第三人的对抗，物权就不是真正的物权的话，那么现在所有物权都不是真正的物权。之所以得出这个错误结论，问题在于没有正确的揭示现代物权的性质。”[14]

笔者认为，如果第三人在登记对抗主义中依意思一致而取得的物权性质上属负解除条件的物权，那么对交易相对人交易的积极性和安全感会产生根本性的冲击。试想：交易相对人支付对价而在登记之前取得的仅是一附解除条件的物权，交易相对人必然顾虑重重，不愿支付对价，这对契约这种信用机制会产生极大的破坏作用甚至使其制度价值荡然无存。当事人必然限制交易，进而影响市场经济的发展。诚然，现代物权绝对性已受到广泛的限制，但这种限制也是在承认权利人享有物权的前提下，在某一方面的必要的、有限度的限制，而还没有达到登记对抗主义制度下只要存在善意第三人，就剥夺先买受人的物权的程度。

登记生效主义虽然极大的保障了交易安全，使得登记具有公信力，但有时却会导致保护恶意第三人的情况，例如：

丙（恶意第三人）――甲（让与人）——乙（受让人）

依不动产登记生效主义，乙没有办理不动产的变更登记，物权变动不生效力，甲仍然是不动产的合法所有人，即使丙是恶意的第三人，甲将不动产转让给丙的行为还是有效的。丙在受让不动产之后立即办理了登记，结果，乙只能请求甲承担违约责任的法律救济，而恶意第三人丙竟然取得了不动产！而在不动产登记对抗主义的立法模式下，物权变动的效力仅仅不能对抗善意第三人，而如果第三人是恶意的话即使在先的不动产交易没有登记，物权变动仍然有效。所以在第三人丙为恶意时，乙可以对抗丙而继续合法享有不动产，丙则不能取得不动产。这是登记对抗主义优于登记生效主义的地方。

然而，不动产登记生效要件的这一缺陷并非不能克服。由于登记生效主义以物权行为为基础，出现上述保护恶意第三人的情形主要是物权行为无因性的绝对化所致。为避免因物权行为无因性之绝对性所导致的不公正的结果，笔者认为，交易安全包括两个方面：一是受让人乙的交易安全；二是第三人丙的交易安全，丙是社会一般交易主体的化身，对一般交易安全的保障，定会以牺牲个别利益为代价。但这种一般交易安全的保护不能走得太远，法律制度应惩恶扬善，而不能助纣为虐。所以对登记生效主义进行必要的校正，以期兼顾受让人与第三人的利益。

德国对物权行为的抽象性或无因性原则进行了适当的限制，即由于物权行为是法律行为的一种，其成立、生效必须符合法律行为成立、生效的一般条件，可以依据法律行为的一般规定撤销恶意、欺诈等情形下的物权行为，从而有效地避免了因物权行为无因性而导致的不公正的结果。另一方面，对买受人来说则设置预告登记制度和诉讼保全制度。所谓预告登记，就是为了保全关于不动产物权的请求权而将此权利进行登记。这种登记是不动产登记的特殊类型，其他的不动产登记都是已经完成的不动产登记，即完成权的登记。而预告登记所登记的不是不动产物权，其目的在于对将来发生的不动产物权变动的请求权，即对不动产物权之取得权进行登记。预告登记的本质特征是使得被登记人的债权请求权具有物权的效力，纳入预告登记的请求权，对后来发生的与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为具有排他效力，以致于将来只能发生请求权所期待的交付结果。这从一定程度上克服了登记生效主义的弊端，体现了公平。

登记生效主义对交易安全提供了巨大保障，而不动产需要国家对其流转秩序加以干预以保障流通安全和顺畅，这是登记制度的目的，所以登记生效主义更符合不动产流通的社会需求，笔者更倾向于登记生效主义。

（二）登记审查模式的选择。不动产登记机关应当对登记事项进行审查，是登记制度公信力的基本要求。不同的审查形式，将对于登记结果的准确性产生不同的影响。 [page]

登记的实质审查，即登记机关对于登记申请除需审查登记书件是否在形式上完备外，对于不动产物 权变动的原因与事实是否相符、有无瑕疵，也需详细审查。经确定后予以登记。而登记的形式审查制与此恰恰相反。登记机关对于登记的申请只进行形式上的审查，而对契约上所载的权利事项，在实质上是否真实、有无瑕疵，在所不问。

物权的绝对性、优先性本质决定了物权必须适用公示原则，并赋予交易主体对所公示的物权状态所产生的信赖以信心。登记实行形式审查制度的最大弊端是登记缺乏公信力，物权变动的法律关系不明确，物权归属情况不明朗，从而不利于保障交易安全。建立不动产登记制度的目的，是通过登记将不动产物权的设立、转移、变更的情况向公众予以展示，使公众了解某项不动产上所存在的物权状态，使登记的内容与真实的权利相一致，保障交易安全。对申请登记的契约进行实质性审查，确保登记的准确性，这是具有公信力的重要前提。[15]登记制度作为国家干预私生活的手段，要求国家对登记事项的审查不能仅仅是形式上的。登记制度是以国家的信用来保障不动产的享有和流转，即利用登记机关行政权力的权威性使物权公示并获得公信力，法律的保护功能得到充分发挥。要获得这种公信力的合理性基础，不能仅仅凭借国家的强制性来保障，而应更多地建立在真实、有效的法律关系的基础上。因此，采登记的实质审查主义是登记制度的要求，也是不动产物权公示公信原则的必然要求。

四、实质审查缺陷的校正

登记生效主义保障了交易安全，登记实行实质审查主义使登记这种公示方法获得了公信力，这都是登记生效主义与实质审查的功能与制度优势。然而，我们应辨证地分析问题，事物的优点，往往也是其弱点。登记生效主义及实质审查方式使国家机关的登记与审查成为决定物权变动的最终因素，国家通过登记控制了物权的变动，当事人如果想实现物权的变动，必须满足国家设立的强制条件，其交易状态将不得不暴露于国家面前。从这里我们看到国家对个人自由的干涉，登记因此成为国家公权力钉入私人交易生活的一根锲子，成为控制私人交易生活的一道闸门。对登记事项进行实质审查，是登记机关的一个巨大负担，对当事人来说也将消耗大量时间、精力和财产。如何对实质审查模式进行修正，扬长避短，在维护交易安全的同时，兼顾个体自由与社会成本的降低，具有特别重要的意义。德国法在这方面给了我们以启发。[16]

1、基于自由的校正：在德国，基于自由的校正主要是物权行为理论，物权行为理论使德国在保持传统的实质审查主义的同时，有力地坚持了私法自治的原则，避免了国家对私生活的过分干预。由于物权无因性，物权行为的效力不受债权效力的影响。尽管德国法实行登记的实质审查主义，但是，它所实质审查的内容只是物权合意本身，至于作为原因的债权行为登记机关不审查。这样就使当事人没有必要把作为交易原因的债权合同提交登记审查，从而避免了国家公权力干预个人私生活。具体而言，包括以下几个方面：

（1）当事人登记申请的文件，不包括债权契约，只对物权合意本身进行审查，而物权合意只表明一方愿意将自己的物权转移给另一方或者在自己的物上为另一方设定新物权。当事人之间的内部交易原因不受审查，避免了当事人内部交易状态被公开而造成的个人权利的损害。

（2）由于德国把物权合意与登记机关的登记区别开来，物权合意包括不动产所有权转让的合意和它物权设定的合意，对移转合意来讲，出让人和受让人应当同时到场向主管登记处做出合意表示。但同时又规定，在不影响其他登记处权限的情况下，允许任何公证人接受协议让与。上述双方当事人的物权合意经过公证人，或权利人一旦将符合土地登记薄法29条规定的登记许可证交付对方，就要受到物权合意的约束。这种约束表明，出让方再也不能单方面的撤回合意，这样实际上就达成了和意思主义模式下相同的效果。当然，如果受让人进一步把物权合意向登记机关提出申请，那么，这种出让“无论如何是有效的，出让人不能再撤回登记申请，阻止权利取得，即使在登记机关登记在册之前，权利人的处分权发生变化，比如处分权受限制或丧失处分权，都不会影响物权变动的效力，这再次证明物权变动的效力来源不是登记机关的登记而是当事人的以一定方法表现出来的物权合意。所以，尽管德国法把登记作为物权变动的生效要件，强加了国家的审查干预，但同时又利用物权行为无因性理论切断了国家进一步深入干涉私生活的路径，并把物权变动的基石牢牢地扎在当事人的意志自由之上。同时，又为当事人在国家未登记之前提供了必要的救济，实际上达到了与意思主义类似的效果。

（3）德国法规定未办理债权契约公证的物权让与协议，登记机关不得接受。因此在登记提出之前公证人已经完成了对物权契约的实质性审查。由于公证审查在先，登记官吏纵只作形式的审查也可保障登记的准确性。这就使国家登记机关不至于过深地干预私人生活，而且兼顾了登记程序的迅速、简捷和登记的准确性。

2、基于效益的校正：德国法既然采纳了登记生效主义，登记机关对登记申请事项负有实质审查义务。这就不但把社会物权的变动纳入了登记的范围，导致登记事项急剧增多，而且由于实质审查主义，登记机关不得不对法律行为的实质内容进行检查。法律行为的内容是否合理，是否违反公序良俗，若对这些都一一审查的话，登记机关将不堪重负。而且负担的增加又势必导致登记机关错误增多，严重影响到登记机关的信用。所以在登记总量为一个定量的时候，减轻登记机关负担的唯一途径就是减少登记审查的范围，但是，由于实质审查主义又是登记公信力的必然要求。所以，德国法只好以物权行为无因性理论，明明还是实质审查，但审查的范围仅仅局限于物权行为。国家公权力没有深入到债权契约的审查。为了使登记准确，增强登记的公信力，对债权契约的审查借助公证的方式实现。这样，就在保留实质审查主义的外衣下，达到了形式审查主义的效果。从而大大减轻了登记机关的工作量，也就降低了登记的成本，提高了登记的效率。

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五、结论

由于物权的绝对性、对世性的特点，物权法定和物权公示就成为其必然要求。不动产大多不能以占有作为彰显其物权存在与变动的方式，不动产大多是某一社会阶段中具有重要价值的社会物资，对其实施有效保护要求国家的参与，所有这一切都要求不动产的公示方式应是满足不动产特殊需求的。登记制度迎合了不动产的这种需求，而登记制度的价值在于最大限度的保障交易安全，赋予登记以公信力是维护不动产交易安全的重要环节，即以法律的形式增强交易相对人对登记内容所产生的信赖的信心，以维护不动产物权享有与流转的经济秩序。在登记制度中，登记生效主义有利于维护交易安全，对登记实行实质审查是使登记具有公信力的必要前提。但对登记生效主义及与之相伴随的实质审查模式所产生的负面效应给予充分的修正。在登记生效主义中，对在先受让人的保护通过预告登记得到加强，对第三人（后买受人）的保障以物权行为的无因性的相对性加以限制。而对实质审查主义以物权行为理论及辅之以公证制度切断国家进一步深入干涉私生活的路径，保证了登记内容的准确性，使登记的公信力没有降低。兼顾到了社会利益、个体利益的最佳的协调，实现利益最大化。

注释：

[1]孟勤国：《物权二元结构论》，人民法院出版社第94页。

[2] 高富平：《物权公示和公信力原则新论》，载《华东政法学院学报》2001年第5期第23页。转引自周海军：《论物权的静态公示论》，载《民主与法制》2003年4月第98页。

[3]周海军：《论物权的静态公示论》，载《民主与法制》2003年4月第98页。

[4] 同上, 第99页。

[5] 许明月、胡光志等：《财产权登记法律制度研究》，中国社会科学出版社2002版 ，转引自孙军：《物权登记制度与商事档案凭证作用的实现》，《山西档案》2004年第6期。

[6] 同[4] , 第99页。

[7] 孟勤国：《物权二元结构论》，人民法院出版社第126、127页。

[8] 王洪亮：《不动产物权登记立法研究》，载于《法律科学》2000年第2期（总第102期）第121页。

[9] 李开国：《民法学》讲座，西南政法大学95年12月印刷第368页。转引自陈华彬《物权法原理》第161页。

[10] 阎尔宝：《不动产物权登记、行政许可与国家赔偿责任》，载《行政法学研究》1999年第2期第64页。

[11] 同上，第65页。

[12] 同[8]，第123页。

[13] 孙宪忠：《论不动产物权登记》，载《中国法学》1996年第5期。

[14] 黄辉：《中国不动产登记制度的立法思考》，载《北京科技大学学报（社科版）》2001年9月第17卷 第3期第70页。

[15] 王利明：《物权法研究》第224页。

[16]李凤章、李智：《实质审查的缺陷与校正》，载《法治论丛》2003年11月 第18卷第6期。

作者：南昌中院 陈 健 姚 国