商品房买卖合同中的违约纠纷

　　网友咨询：商品房交房1年了,但是开发商一直没有把大产权办理下来,我在不知道房产证未办理下来的情况下,就和别人进行了二手房房屋买卖,签了卖房合同,但是由于没有房产证,现在无法过户给买家,买家要我赔偿违约金(房款的20%),我该如何办,开发商应该承担什么样的责任。

　　问题补充：

　　另外，跟开发商签的商品房买卖合同上只是简单写了一条：“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。”对于这条适用我现在的情况吗?

　　上海国创律师事务所张心田律师回复：你好，你可根据与开发商的商品房买卖合同，追究开发商未按时办理房产证的责任。对于买家要你赔偿违约金，你可以主张违约金过分高于损失，减少违约金。具体还要看你和开发商、你和买家的合同是怎样的，可以委托律师办理。

　　北京盈科上海律师事务所毛万国律师回复：可以追究开发商的违约责任

　　上海言知律师事务所秦玲律师回复：你可根据与开发商的合同追究其相应责任，你对买家的违约责任与开发商无关，但是由于不是你的主观过错，原则上法院不会完全支持20%的违约责任。

　　上海胜杰律师事务所律师回复：你好，你的问题是这样的：1、你和下家没有办理过户登记手续需要承担违约责任，但是可以诉讼请求减少一部分金额，2、你和开发商之间的合同是你追求其违约责任的依据。

　　上海胜杰律师事务所吴明珠律师回复：从你和下家的合同看，你确实应当承担违约责任，如果你认为违约金过高的，可以要求调低。同时你也可以追究开发商的责任。

　　北京汉卓律师事务所上海分所张向锋律师回复：可以起诉开发商，要求赔偿你的全部损失。