“一房二卖”引起的二手房买卖纠纷

　　【案情简介】

　　上诉人(一审被告、卖方)与被上诉人(一审原告、买方)通过A公司居间签订房屋买卖合同，出售了系争房屋，买方支付了部分房款及中介费，双方办理了网上备案登记。次日一审被告又与案外人郭某通过B公司居间签订该房屋的买卖合同，郭某支付了部分房款。后一审原告发现系争房屋存在“一房二卖”情况，遂向人民法院起诉要求：1、解除买卖合同；2、返还已付房款；3、支付违约金及中介费。

　　【法院判决】

　　判令解除合同，返还已付房款及违约金，驳回其他诉讼请求。二审维持原判。

　　【法律问题】

　　在房价剧烈波动，尤其是房价异常上涨时，“一房二卖”的现象便尤为突出。“一房二卖”一般分两种情况：

　　第一种是前后两份买卖合同各方中仅有一份合同当事人办理了房屋产权转移登记手续，另一个没有办理。我国物权法规定，办理了房屋产权转移登记手续，即表明房产的所有权已经发生了变动，即该买卖合同的买方已经确定取得房屋的所有权，其他合同的买方只享有买卖合同约定的债权，其只能根据合同约定行使债权性权利。

　　第二种是前后两个买卖合同均未办理房屋产权转移登记手续。由于均未办理房屋产权转移登记手续，则数个合同的买方处于平等的债权人地位，此时买方无权直接支配买卖标的物，只能请求卖方履行相关义务，买方才能取得标的物的所有权。

　　此时实际履行是违约的一种补救方式，若存在《合同法》第一百一十条规定的三种情形，即“(1)法律上或事实上不能履行；(2)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；(3)债权人在合理期限内未要求履行”则不适用实际履行。

　　另外，在数个买卖合同均适用实际履行的前提下，确定买方取得房产的所有权可以综合考虑如下因素：(1)买方是否已经实际占有；(2)买方是否已经付清房款；(3)房产是否有买方附加的价值；(4)履行成本问题。另外，适用实际履行一方，并不妨碍其再要求卖方承担赔偿损失、支付违约金等权利。