张某娟与广州某房地产公司商品房买卖合同纠纷

　　一、案情简介

　　原告诉称，原告分别1998年5月25日和6月4日交纳购买位于广州市德政中路高花里大塘街恒雅苑商铺订金和首期房款，同年6月4日，与广州某房地产发展有限公司告签订《房地产预售契约》。至1999年5月10日，与广州某房地产发展有限公司签订《楼宇交接书》，但广州某房地产发展有限公司自交楼之日起至今未能依法履行办理房产证的义务。依法应承担逾期办证的违约金。经查，广州某房地产发展有限公司于2004年10月14日被登记机关吊销营业执照，其开办人是广州某房地产开发公司、广州市某设计顾问有限公司、广州市某玻璃厂。根据公司法规定，公司违反法律、法规被依法责令关闭的，应当解散，并由主管机关组织股东等成立清算组进行清算，但已吊销企业的股东未能依法成立清算组对企业进行清算，已违反法律的规定，存在故意或重大的过失，造成债权人的损失。现请求法院判令被告立即履行办理上址房屋房产证给原告的义务;被告承担逾期办证义务违约金。

　　被告广州某房地产发展有限公司答辩称，恒雅苑项目原来是“新东方”事件的烂尾楼之一。大楼旁边的水利局广州市三防指挥中心的恒雅苑大楼红线范围内搭建了四层违章建筑，导致大楼首层没有通过规划验收，故首层房屋无法办理房产证。原告的房屋恰好是首层房屋。至今恒雅苑其他相关手续已经完成，所以至今未能办理首层房屋的房产证的责任不在我公司。我公司已在1999年5月10日交楼给原告，并约定在交楼后90天内我公司协同原告办理房地产交易过户手续，合同并没有约定我公司何时要办出房产证。且原告提出的逾期办证违约金有部分超过诉讼时效，即使要算违约金，也应该从2003年11月30日起算。

　　被告广州市某设计顾问有限公司辩称，广州某房地产发展有限公司是涉讼恒雅苑的开发商，本案责任应该由其承担。我公司早已退股，现已不是广州某房地产发展有限公司的股东。

　　二、律师代理意见

　　1、原告律师代理意见

　　由于被告广州某房地产发展有限公司的原因，致使原告未能取得房屋产权属证书;抗辩理由他人侵权没有在取证期间内提供证据;房屋验收不合格，根本就是广州某房地产发展有限公司的责任。即使他人侵权在先，被告仍然存在过错责任：未能充分有效地阻止他人侵权,未能积极疏通处理好,房屋销售后八年多来，未能按司法程序处理解决，以便维护原告的合法权益。被告广州某房地产发展有限公司已被登记机关吊销营业执照，现今无地址无人员无资金，依法已不能承担民事责任。根据《公司法》的有关规定，广州某房地产发展有限公司应当由股东组成清算组进行清算，但三个股东均逃避法律的义务，不进行清算，均存在故意或重大过失，依法应承担赔偿责任。被告广州市某设计顾问有限公司在本案审理中超期举证，且该被告提供的证据是不能抗辩第三人的民事主张，依法应承担民事责任。本案不存在时效问题，原告与被告广州某房地产有限公司签订的合同，正在持续履行，被告违反合同的约定，依法侵犯原告的合法权益。被告八年多来，未能取得房屋权属证书，有事实和法律为依据，应当承担办证义务和支付违约金的责任，法院应依法支持原告的诉讼请求。

　　2、被告律师的代理意见

　　恒雅苑项目原来是“新东方”事件的烂尾楼之一。大楼旁边的水利局广州市三防指挥中心的恒雅苑大楼红线范围内搭建了四层违章建筑，导致大楼首层没有通过规划验收，故首层房屋无法办理房产证。至今恒雅苑其他相关手续已经完成，所以至今未能办理首层房屋的房产证的责任不在我公司。我公司已在1999年5月10日交楼给原告，并约定在交楼后90天内我公司协同原告办理房地产交易过户手续，合同并没有约定我公司何时要办出房产证。且原告提出的逾期办证违约金有部分超过诉讼时效，即使要算违约金，也应该从2003年11月30日起算。被告广州市某设计顾问有限公司辩称，广州某房地产发展有限公司是涉讼恒雅苑的开发商，本案责任用该由其承担。我公司早已退股，现已不是广州市某设计顾问有限公司的股东，当初被告是通过诉讼解决退股问题的，案件由原广州东山区人民法院和广州市中级人民法院判决、调解，并且还有广州某房地产发展有限公司的股东决议可以证明。

　　三、法院认为

　　根据相关规定，向房地产行政主管部门提出被出售房屋的权属登记申请，并缴交权属登记必要的资料，为房屋买受人办理房屋权属证书，是商品房开发人和出卖人本应履行的附随义务。但广州某房地产发展有限公司逾期至今仍未按涉讼合同的约定，协同原告向房地产行政主管部门办理涉讼房屋的交易过户和房屋权属登记手续，致使原告不能在合理的期限内取得房屋权属证书的行为，已构成违约，应承担违约责任。广州某房地产发展有限公司应按房屋权属登记管理的有关规定，向房地产行政主管部门提出上述房屋的权属登记申请，并缴交权属登记必要的资料，从而使原告的房屋所有权得到完善。

　　对于广州某房地产发展有限公司认为原告所买受房屋之所以尚未办理所有权证，是因为广州市三防指挥中心在恒雅苑大楼红线范围内搭建了四层违章建筑所致，故责任不在广州某房地产发展有限公司的抗辩意见，法院认为，因上诉四层违章建筑位于广州某房地产发展有限公司所开发的恒雅苑的红线范围内，而拆除该违章建筑理应属于广州某房地产发展有限公司的责任范围，广州某房地产发展有限公司的该抗辩理由不充分，法院不支持。

　　广州某房地产发展有限公司被吊销营业执照后，作为广州某房地产发展有限公司的股东广州市某设计顾问有限公司应依法在一定期限内成立清算小组对广州某房地产发展有限公司进行清算，并以清算的财产偿还债务。

　　四、法院判决

　　被告广州某房地产发展有限公司协同原告前往房管部门办理广州市德政路中高花里大塘街恒雅苑首层自编第六号商铺的产权过户手续和房地产登记手续、被告向原告支付逾期办证违约金、被告广州市某设计顾问有限公司成立清算小组对被告广州某房地产发展有限公司进行清算，并就清算所得的财产清偿广州某房地产发展有限公司的债务。