房屋买卖合同纠纷仲裁

　　广州仲裁委员会(以下简称本会)根据申请人***(以下简称申请人)与被申请人***(以下简称被申请人)以及广州*房地产顾问有限公司于2003年2月8日签订的《买卖协议书》中的仲裁条款，于2005年3月24日受理了申请人关于买卖合同纠纷的仲裁申请。

　　根据《广州仲裁委员会仲裁规则》(以下简称仲裁规则)第二十二条规定，本会向被申请人送达了立案通知书、仲裁申请书副本、仲裁规则、仲裁员名册等材料。被申请人未提出书面答辩。根据仲裁规则第九十七条的规定，本案适用简易程序。由于双方未在仲裁规则规定的期限内选定一致的仲裁员，根据《中华人民共和国仲裁法》第三十二条、仲裁规则第三十五条的规定，本会主任指定朱**为独任仲裁员。本案仲裁&十2005年4月24日由仲裁员***组成。

　　仲裁庭于2005年5月9日依法对本案进行不公开开庭审理，申请人***及委托代理人陈有火，被申请人的委托代理人**、**到庭参加仲裁。

　　仲裁庭根据《中华人民共和国仲裁法》第五十一条的规定，对当事人进行调解，双方未能达成调解协议。本案已审理终结现予以裁决。

　　一、仲裁请求和答辩

　　申请人申请仲裁称，2003年12月8日， 申请人和被申请人、居间人广州某房地产顾问有限公司签订《买卖协议书》，约定：被申请人将位于广州市×××7号402房(下称涉案房屋房屋)、面积为93.1平方米的物业出卖给申请人， 申请人于签订该协议时应支付1万元定金。 申请人依约向被申请人支付了1万元定金，并经被申请人签收。但是，被申请人在上述协议签订后，将涉案房屋出卖给了第三人×××，并于2004年2月19日办理了产权过户手续。被申请人该行为构成根本违，导致申请人的合同目的不能实现，无法取得涉案房屋的所有权，应承担约责任。根据合同法和担保法相关规定，被申请人收受定金不能履行债务，应双倍返还定金。

　　申请人据此提起仲裁，请求：1、裁决被申请人双倍返还定金20000元给申请人。2、被申请人承担本案仲裁费用。

　　被申请人答辩称，不同意申请人的仲裁请求。理由是：1、申请人无权请求返还2万元定金，根据约定，有5 000元是由美联公司返还的;2、被申请人不存在违约。根据约定，买方交付楼款在先，卖方交付楼房在后，根据合同法，后履行一方可以行使后履行抗辩权。买房没有支付完楼款卖方将楼房售给第三人是合法的。3、未能办理交易过户的原因不是在被申请人。被申请人在履行买卖合同的过程中，没有违约。

　　二、举证和质证

　　申请人举证如下：

　　证据1：《买卖协议书》。证明被申请人将约定的房屋出售给申请人。

　　证据2：广州市房地产产权登记情况表。证明被申请人在出售前对房屋享有所有权。

　　证据3：广州市房地产产权登记情况表。证明被申请人将房屋出售给了第三人并且办理了过户手续。

　　证据4：(200*)穗仲案字第***号案的裁决书。证明出卖人违约的事实。

　　被申请人对申请人的证据1、2、3、4的真实性无异议。

　　被申请人未在庭前举证，也未按照仲裁庭要求在庭后补充提交房改房出售证明。 、

　　三、事实认定

　　2003年12月8日，申请人和被申请人以及第三人广州**房地产顾问有限公司签订 《买卖协议书》 (编号是 (GZ)***.0000***)，合同约定：被申请人将其所有的位于广州市***东7号402房(即涉案房屋)出售给申请人，**房地产顾问有限公司作为居间方。 涉案房屋的建筑面积是93.1平方米，楼价为26万元。被申请人须于签订协议书时支付10000元作为定金，于2003年12月12日或之前签订《广州市房地产买卖合同》《购房抵押贷款合同》时支付5万元作为首期楼款，楼价余款20万元须于广州市房地产交易所办理该物业产权交易过户完成时或贷款银行办妥抵押登记时付清(如申请人办理银行按揭，则贷款银行批准的按揭金额由贷款银行直接划入被申请人在该贷款银行所开设的帐户，实际按揭金额和楼价余款的差额由申请人以现金直接支付给被申请人)。被申请人在收取1万元定金时须出示房地产证或有关文件，如被申请人未能即时出示上述文件，则该定金将暂时存放于居间人帐户内;如被申请人最终都未能出示上述文件或签署本协议书，则居间人须原银交回该定金予申请人， 申请人不得要求任何赔偿。合同第8条约定，如被申请人于签署本协议书及收取上述定金后未能履行本协议书之条款将该物业出售予申请人，则被申请人除须退还所有申请人已付定金外，并须以额外相当于该定金之金额赔偿予申请人和居间人均分作违约赔偿，唯申请人不可要求进一步赔偿或逼使被申请人履行此协议。

　　上述协议签订当日，被申请人收取了申请人1万元定金。

　　2004年2月1 9日，被申请人将涉案房屋转让过户给案外人***，交易价格26万元。

　　另查明，2004年5月25日，广州**房地产顾问有限公司就《买卖协议书》(编号是(GZ)***.***)项下的居间合同争议提请广州仲裁委员会仲裁，该案的被申请人是&&。广州仲裁委员会于2005年1月18日就该案((2 00*)&仲案字第51 9号)作出裁决书，该裁决书认定：《买卖协议书》(编号是(GZ)***.**)签订当日，**如约支付了定金10000元。***于2004年2月19日将涉案物业过户给***，协议书所约定之交易未能完成。

　　四、仲裁庭意见

　　申请人(买方)和被申请人(卖方)以及广州***房地产顾问有限公司 (居间方)签订的 《买卖协议书》(编号是 (CZ)***.***)合法有效，对合同当事人均有法律约束力。按照合同， 申请人应分期支付房款，被申请人应依约和申请人签订正式的房地产买卖合同。根据查明的事实， 申请人已支付了1万元定金作为履约的担保，被申请人在双方合同尚未终止的情况下将房产出售给第三人， 导致了交易事实上不能完成。被申请人以自己的行为表示不履行合同义务， 已经构成违约，应该承担违约责任。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定： “当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金; 收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。根据该规定，被申请人应该向申请人双倍返还定金共2万元。

　　被申请人辩称， 申请人不按约交付首期房款，被申请人有权行使后履行抗辩权，将房产出售给第三人。仲裁庭认为，双方合同明确约定，申请人在2003年12月12日或之前签订《广州市房地产买卖合同》《购房抵押贷款合同》时支付5万元首期房款。该约定有两层含义：2003年12月12日或之前双方必须就涉案房产签订《广州市房地产买卖合同》《购房抵押贷款合同》时支付5万元首期楼款。结合被申请人的陈述可知，涉案房产是房改房，必须取得房改房上市证明才能签约交易，所以，被申请人必须取得该证明才能和申请人签约，但申请人无从知道被申请人何时办好该证明，所以，签约的主动权在被申请人，而非申请人。本案中，被申请人未举证证实曾通知申请人其已办妥相关手续可以签约，所以，被申请入的违约行为导致双方没有签订《广州市房地产买卖合同》，也导致申请人支付首期款5万元的条件未成就。综上，申请人未违约，被申请人违约才导致合同不能履行。被申请人的抗辨于法无据，仲裁庭不予采信。[page]

　　被申请人还辩称，l万元定金有5000元是中介方收取的，不应由被申请人返还全部定金。仲裁庭认为，根据三方签订的《买卖协议书》(编号是(GZ)**.***)可知， 申请人的1万元定金全部交付给了被申请人，被申请人的抗辩没有事实依据。

　　申请人的仲裁请求得到支持，作为违约方的被申请人理应承担全部仲裁费用。

　　五·裁决

　　根据《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，裁决如下：

　　(一)被申请人向申情人双倍返还定金20000元;

　　(二)本案仲裁费1 365元由被申请人承担，该费用由申请人预交，由被申请人迳付给申请人。

　　上述裁决被申请人应付款项，被申请人应在本裁决书送达之日起十日内一次性支付，逾期支付，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条的规定处理。

　　本裁决为终局裁定， 自作出之日起发生法律效力。