未告知存在抵押的房屋出售行为的效力
2008年3月26日，张曙东与王建伟签订房屋买卖协议一份，约定王建伟出售房屋一套，价格为96.8万元，原告付定金5万元，其余房款于2008年4月5日前一次性付清。协议签订当天，张给付定金5万元。之前，王建伟为支付该房购房款，与中国工商银行南通分行签订借款合同，将该房屋抵押，该笔贷款尚未还清。2008年6月20日,原告诉至法院，认为被告未告知出售的房屋负抵押权，要求确认房屋买卖协议无效或予以撤销，并要求被告返还定金5万元及赔偿损失。
2008年11月24日，中国工商银行南通分行在被告出售抵押房屋申请中，批示同意在办妥贷款结清手续后办理王建伟出售房屋的撤销抵押手续。
裁判
江苏省南通市崇川区人民法院经审理认为，原、被告经协商就房屋买卖达成的协议是双方当事人的真实意思表示。讼争房屋虽设有抵押权，但法律法规并未禁止所有权人对设有抵押权的抵押物进行转让，同时原告也没有证据证明被告存在故意隐瞒有关该房屋真实情况的情形。故该协议并不符合合同法中关于合同无效或可撤销的情形，应属合法有效。依照《中华人民共和国民法通则》第五条的规定，判决：驳回原告张曙东的诉讼请求。
一审宣判后，张曙东不服，向南通市中级法院提起上诉，请求二审法院依法改判。
南通市中级人民法院认为：1.中国工商银行南通分行在批示中虽未明确表示同意王建伟出售涉案房屋，但亦未表示反对，只是要求王建伟办妥贷款结清手续后注销抵押登记，故该批示可以理解为是附条件的同意。因此，王建伟与张曙东订立的房屋买卖合同并未违反物权法第一百九十一条的规定。2.王建伟未告知的行为，并不构成欺诈。欺诈是指以使他人陷于错误并因而作出意思表示为目的，故意陈述虚伪事实或隐瞒真实情况的行为。首先，本案中并无证据证明王建伟具有欺诈的故意。而且，在王建伟按约还贷并注销抵押的情况下，房屋设有抵押不会对张曙东的利益造成任何影响。只有在抵押权人因王建伟未能按约还贷行使抵押权时，才会对张曙东的利益造成影响。但本案中，抵押权人已附条件同意转让涉案房屋，且张曙东尚未交付房款，故只要王建伟提前还清贷款并办理抵押注销手续，王建伟的未告知行为就不会对张曙东的权益造成任何影响。综上，涉案房屋买卖合同合法有效，王建伟无需承担缔约过失责任。
南通中院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。
评析
对于抵押物的转让，我国民法通则、担保法和物权法均作出了规定。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第一百一十五条规定：“抵押物如由抵押人自己占有并负责保管，在抵押期间，非经债权人同意，抵押人将同一抵押物转让他人，其行为无效。”该条款确立了抵押物转让债权人同意制度和未经同意转让无效制度。1995年生效的担保法对此做出了一定的改变，其第四十九条规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”该条款实际确立了转让通知、告知制度，未履行通知告知义务的转让无效制度。物权法第一百九十一条则规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”该法实际确立了4项具体制度：抵押物转让抵押权人同意制度、未经同意不得转让制度、转让价款提前清偿与提存制度以及替代清偿制度。
从《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第一百一十五条到担保法第四十九条和物权法第一百九十一条，在抵押物转让的问题上，我国立法作出以下修改：1.从同意到通知再到同意。2.从未设定告知受让人制度到确立该制度，再到未设定该制度。担保法规定抵押人转让抵押物不仅要通知抵押权人，同时需告知受让人转让物已抵押，否则转让行为无效。而民法通则和物权法均未规定该制度。3.物权法增加了替代清偿制度。即使抵押权人不同意转让抵押物，只要受让人替代清偿消灭抵押权，抵押物仍可转让。
本案房屋买卖合同的订立及纠纷的发生时间均在2008年，故应当适用物权法。本案中，房屋抵押贷款发生在买卖合同订立之后，二审期间抵押权人在王建伟售房申请的批示中，虽未明确表示同意王建伟出售涉案房屋，但亦未表示反对，只是要求王建伟办妥贷款结清手续后注销抵押登记，故该批示可以理解为附条件的同意。
至于王建伟未告知房屋抵押情况，是否构成欺诈而撤销该买卖合同，对此，有观点认为物权法未规定告知制度，可依据担保法第四十九条而认定买卖合同无效或予以撤销。笔者认为这种观点是不当的，理由如下：
1.物权法第一百九十一条将通知抵押权人改成经抵押权人同意，删除告知受让人制度，并增设了未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权除外的规定。对转让告知制度，担保法与物权法规定不一致，根据物权法第一百七十八条：担保法与本法的规定不一致的，适用本法。因物权法删除了转让告知制度，法无禁止则允许，故以未告知受让人转让物已抵押而转让行为无效的理由不应支持。
2.出卖人王建伟未告知房屋存在抵押不构成欺诈。欺诈是指以使他人陷于错误并因而作出意思表示为目的，故意陈述虚伪事实或隐瞒真实情况的行为。本案中并无证据证明王建伟具有欺诈的故意，其办理抵押贷款是为支付房款以向张曙东交付房屋。而房屋设有抵押权，并不减少房屋的使用价值，不会影响张曙东购房决定的作出。在王建伟按约还贷并注销抵押的情况下，房屋设有抵押不会对张曙东的利益造成任何影响。本案张曙东不愿购房的真实原因不在于房屋存在抵押，若其确想购房，只需将与抵押贷款额相应的房款支付抵押权人，代为清偿贷款消灭抵押权即可。更何况本案房屋抵押贷款额远低于张曙东未付的房款，未告知抵押构成欺诈之说实难成立。
