朱兰娣诉杨建梅房屋买卖合同纠纷

　　朱兰娣与蒋青松原系夫妻关系，生育三子一女，长子蒋建华、次子蒋建国、幼子蒋建中，一女蒋建萍。杨建梅系蒋建中之妻。朱兰娣为文盲。1989年8月25日，朱兰娣与蒋青松离婚，后未再婚。朱兰娣与杨建梅一家三口原同住于朱兰娣承租的本市电子新村3幢乙单元401室公房内。20O2年2月4日，该房拆迁，朱兰娣的长子蒋建华以自己的名义用该房的拆迁补偿款购买了讼争房屋勤业新村66幢甲单元103室，建筑面积45.36平方米，给朱兰娣居住使用至今。2003年5月17日，朱兰娣的子女曾就朱兰娣及其前夫蒋青松生前的扶养、护理、医疗费用的承担及去世后丧葬费用的承担、财产的处理等达成协议，曾商定：讼争房房产权归朱兰娣所有，过户为朱兰娣的名字;朱兰娣拆迁、买房差价由三个儿子平均分摊，谁不分摊谁就不享有继承权;朱兰娣及蒋青松各自生前的扶养、护理、医疗费用及去世后的丧葬费用均由三个儿子平均分摊;朱兰娣去世后其房产归三个儿子共有，蒋青松去世后的财产由三个儿子平均分摊;朱兰娣的护理从该日开始，每月上旬由蒋建华负责，中旬由蒋建国负责，下旬由蒋建中负责;蒋建萍同意放弃继承权等。但该协议因蒋建中反悔，兄弟间为此产生矛盾而实际未能全部履行。2003年6月，朱兰娣以买卖名义将讼争房屋的产权人变更为自已，领取了产权证。同月29日即房屋产权人更名后，在上述5月17日协议未能全部履行的情况下，朱兰娣与其子女又订立了一份《护养保证》书，内容是：“今有蒋建中保证，蒋青松、朱兰娣生前的护养、护理、医疗、丧葬等一切费用都有蒋建中一个人承担。蒋青松、朱兰娣的所有财产，包括房产都有蒋建中一个人继承。蒋建华、蒋建国、蒋建萍自愿放弃继承权。”该保证除朱兰娣盖章、捺指印及其四子女签名外，还有见证人蒋建华的姑父周克定签名。7月20日，蒋建中以“房屋拆迁、购房差价及房屋装修费”的名义支付了9900元给蒋建华。8月12日，朱兰娣与杨建梅签订了成交价为9900元的关于勤业新村66幢甲单元103室房地产买卖契约，该契约中有朱兰娣本人的签名、盖章及所捺指印;同日，杨建梅持朱兰娣户名的房屋所有权证、买卖契约向常州市房产管理局申请房屋所有权登记，并按55800元的计税金额缴纳了1116元的税款。其后，朱兰娣曾随杨建梅及蒋建中生活，共同生活过程中，双方因琐事矛盾不断，2003年9月底，朱兰娣即从杨建梅处搬出，独自住至讼争房屋中至今。同年9月18日，常州市房产管理局向杨建梅颁发了常房权证字第115524号房屋所有权证。同年11月10日，朱兰娣向杨建梅出具了蒋建中支付9900元的证明，证明中也盖了章并捺有其指印。同月20日，蒋建中与其他兄弟就父亲蒋青松(2003 年10 月死亡)的遗产分割产生继承权纠纷，向常州市武进区人民法院提起诉讼，2004年3月31日，经该院调解达成协议，对蒋青松所遗房产及存款等进行了分割。2004年1月28日，朱兰娣到其子蒋建中处索要房产证等，双方发生激烈纠纷，当地派出所民警接警后到场调解才平息纠纷。2004年2月12日，朱兰娣向法院提起民事诉讼，请求撤销房屋买卖契约。

　　诉讼中，朱兰娣又向法院提起行政诉讼，起诉常州市房产管理局，请求法院撤销该局向杨建梅颁发的产权证，恢复原证。行政诉讼审理过程中，法院又依法追加本案杨建梅为该案第三人参与诉讼。一审法院依法裁定对本民事诉讼案中止诉讼。2004年8月，法院作出行政判决，维持常州市房产管理局向杨建梅颁发讼争房屋所有权证的行为。该判决生效后，一审法院又依法恢复对本民事案件的审理。行政判决后，朱兰娣与杨建梅及蒋建中关系仍不断恶化。上述事实有一审法院的行政判决书、朱兰娣、杨建梅的亲戚周克定所作当庭陈述、当事人当庭陈述等证据予以证实。原审中，朱兰娣坚持其诉讼请求，杨建梅则请求驳回朱兰娣的诉讼请求，双方各执己见，致使调解无效。

　　被告杨建梅辩称：本案房屋买卖是双方合意的行为，原告根本不存在对行为内容有重大误解及不知情的情况，9900元的房屋买卖价格，也是考虑原双方共同居住使用的另一处房屋拆迁补偿款均由原告一人领取的因素等。

　　[审判]

　　一审法院经审理认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。朱兰娣与杨建梅于2003年8月12日签订的关于本市勤业新村66幢甲单元103室房屋的《房地产买卖契约》，是基于朱兰娣与其子蒋建中之间的亲属关系，杨建梅与蒋建中之间的特殊关系，是在2003年5月17日协议未能全部履行，同年6月29日又重新签订《护养保证》书后，朱兰娣误认为自己的权益已得到充分保障的情况下而为的一种民事行为。从《护养保证》书的内容看，蒋建中若要取得讼争房屋，附有相应的条件，即对朱兰娣应尽生养死葬的义务等。但杨建梅却在所附条件尚未完全成就，未告知其他兄弟姐妹并征求意见的情况下，在一天之内与文化程度为文盲的朱兰娣就讼争房屋的买卖进行签约、办理过户手续等一系列事宜，其后，杨建梅与蒋建中又未能妥善处理与朱兰娣之间的关系，致朱兰娣不愿与其共同生活，而且讼争房产签约、办理手续后不久，朱兰娣即向杨建梅及蒋建中索要房产凭证。从上述一系列事实情况看，朱兰娣向杨建梅出售讼争房屋并非完全系其真实意思的表示，而是在《护养保证》书签订后，在误认为自己的权益有充分保障的情况下，所作出的一种安排，这种安排是附有相关条件的，但其后蒋建中及杨建梅又未能完全履行其所作出的承诺，是导致本案诉讼产生的一个重要原因。为体现权利与义务相一致的民事法律基本原则，充分保护老年人的合法权益，朱兰娣、杨建梅间关于讼争房屋的买卖契约应予撤销，朱兰娣的诉讼请求，依法予以支持。一审法院依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十五条、第五十九条第一款第一项、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条第一款、第一百二十条第一款之规定，作出一审民事判决：撤销朱兰娣、杨建梅于2003年8月12日订立的关于座落常州市勤业新村66幢甲单元103室房屋的《房地产买卖契约》。

　　宣判后，杨建梅不服，向二审法院提起上诉称，一审法院认定的事实不清，一审民事判决认定的事实与一审行政判决认定的事实自相矛盾，请求依法撤销原判。

　　朱兰娣答辩称，一审民事判决认定的事实清楚，适用法律正确请求驳回上诉人的上诉，维持原判。

　　二审法院经审理认为，根据一审法院生效的行政判决确认：“本案中，从证据护养保证、买卖契约、收款证明显示，均有朱兰娣在不同的时间、场所、在场人员情况下所捺指印确认第三人杨建梅取得讼争房屋这一事实经过，如果说办登记时的手印是受欺骗所盖，那么在上述3份证据中朱兰娣分别三次捺印一连串地都受骗，显然缺乏可信度，况且朱兰娣将房屋卖给第三人杨建梅时既没有受理胁迫，又是完全民事行为能力人，因此，且不论买卖契约上朱兰娣的签名及盖章是否是本人所为，朱兰娣认可了上述证据中的手印均是其所捺，足以证明买卖是朱兰娣的真实意思表示”，说明朱兰娣与杨建梅签订的《房地产买卖契约》是双方真实意思的表示，且内容并不违法，因此该契约合法有效。本案在原审中，因朱兰娣另行提起行政诉讼而中止审理，后该行政诉讼审理完毕，且有关行政判决已发生法律效力，在该行政判决未被依法撤销前，原审法院在本案的审理中，应当以该生效判决查明和确认的法律事实作为认定本案事实的依据。原审法院对本案处理不当，应予纠正。二审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(三)项之规定，作出民事判决：1、撤销一审法院民事判决;2、驳回朱兰娣的诉讼请求。[page]

　　二审宣判后，朱兰娣不服，向二审法院提起申请再审，并提出：二审法院把双方当事人签订的《房地产买卖契约》作为是双方当事人的真实意思表示是错误的;行政案件的审理是审查行政行为的合法性，而不是审查民事行为是否真实是否可撤销等。

　　杨建梅答辩称，《房地产买卖契约》的签订是双方当事人的真实意思表示，是自愿、公平、等价有偿的原则下进行的双方合意的民事行为，9900元价格成交不存在显失公平，而且对朱兰娣尽了自己的义务等。

　　二审法院再审认为，杨建梅提出的《房地产买卖契约》的签订是双方当事人的真实意思表示，是自愿、公平、等价有偿的原则下进行的双方合意的民事行为，9900元价格成交不存在显失公平，而且对朱兰娣尽了自己义务等的理由不能成立，不予采纳。杨建梅在这里的理由单从蒋建中之妻杨建梅与朱兰娣就讼争房屋的买卖进行签约、办理过户手续等一系列事宜看，《房地产买卖契约》的签订的形式上是双方当事人的真实意思表示;但根据2003年6月，朱兰娣与其子女订立的一份《护养保证》书的内容及至案发的一系列事实过程看，朱兰娣向杨建梅出售讼争房屋并非完全系其真实意思的表示，而是在《护养保证》书签订后，在误认为自己的权益有充分保障的情况下，所作出的一种安排，这种安排是附有相关条件的，蒋建中在没有完全履行其所签订的《护养保证》义务情形下，即由杨建梅与朱兰娣签订了一份《房地产买卖契约》，此契约应属朱兰娣误解为自己权益有充分保障状态下的不完全真实意思的表示。自愿、公平、等价有偿、诚实信用，权利与义务相一致是民事法律的基本原则，为充分保护老年人的合法权益，确保老有所养，有利于家庭和谐，朱兰娣、杨建梅间关于讼争房屋的买卖契约应予撤销。双方当事人在房屋买卖契约被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给契约相对人。原一、二审判决部分有误应予纠正。二审再审依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十四条、第一百五十八条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第201条之规定，作出再审民事判决：1、撤销一、二审民事判决;2、撤销朱兰娣、杨建梅于2003年8月12日订立的关于座落常州市勤业新村66幢甲单元103室房屋的《房地产买卖契约》;朱兰娣自本判决书送达之日起十日内返还杨建梅人民币9900元。

　　[评析]

　　本案涉及的争议焦点是：在民事案件审理中，是否应以生效的行政判决查明和确认的法律事实作为认定本案事实的依据。

　　《民诉法》第136条第1款规定的中止诉讼之一，即本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的。该款项的前提条件明确为本案必须以另一案的审理结果为依据的，才可中止诉讼，否则不能中止诉讼。从本案事实情况看，本案不是必须以生效的行政判决查明和确认的法律事实作为认定本案审理的事实依据。首先从本案民事和行政案件分别受理的时间上，民事案件是在2004年2月12日受理，行政案件是在2004年5月20日受理，民事案件在先;其次二案的请求事项不同，民事案件请求的是撤销双方签订的买卖契约，行政案件请求的是撤销常州市房产管理局发给杨建梅的产权证;第三民事和行政审查的重点角度不同，行政案件的审理主要是审查行政行为的合法性，而不是审查民事行为是否真实是否可撤销等;另外行政案件的胜败并不等于民事案件的胜败，反之亦然，相互均是独立之诉。但民事案件的解决是主要的，因为这类行政管理是以民事法律关系为基础的;行政审查应以本案的民事审理结果为依据，产权证是否可撤销，他的前提条件就是买卖契约是否成立且有效。因此，一审法院在本案审理期间因朱兰娣另向法院提起行政诉讼，即裁定对民事部分先行中止诉讼，是不当的。

　　二审法院以一审法院的行政判决作依据是不正确的。一审法院的行政判决书，他是从本案的证据护养保证、买卖契约、收款证明面上来确认朱兰娣是完全民事行为能力人，其在不同的时间、场所、有有关人员在场的情况下，自行在涉及房屋买卖的相关文书上捺指印，说明朱兰娣将房屋卖给第三人杨建梅时不存在受骗和胁迫;因此，不论买卖契约上朱兰娣的签名及盖章是否是本人所为，只要是朱兰娣认可了上述证据中的手印均是其所捺，就足以证明买卖是朱兰娣的真实意思表示，因此该契约合法有效。但该份判决未深入分析并忽略了2003年6月29日朱兰娣与其子女订立的一份《护养保证》书内容，即“今有蒋建中保证，蒋青松、朱兰娣生前的护养、护理、医疗、丧葬等一切费用都有蒋建中一个人承担。蒋青松、朱兰娣的所有财产，包括房产都有蒋建中一个人继承。蒋建华、蒋建国、蒋建萍自愿放弃继承权。”该《护养保证》是签订《房地产买卖契约》的行为基础。朱兰娣基于《护养保证》，在特定条件、特定环境下误认为自己的余生及死后的权益有所保障，才做出了处分其房产的决定，并与杨建梅签订了协议。然而，这一协议应该是以《护养保证》的内容得以充分实现为基础的，只有如此，才不致违背朱兰娣处分房产的真实意愿。实际上，《护养保证》并未得到履行，致使朱兰娣权益造成严重损害，正是作为该协议行为基础的《护养保证》的不真实性，导致朱兰娣做出错误的意思表示。从另一方面看，朱兰娣基于亲属之间的信任感，过分相信《护养保证》的效力，才以极低的价格与杨建梅签订了《房地产买卖契约》，事实上，也正是杨建梅夫妇未能很好履行《护养保证》致使朱兰娣愿望落空。这一点也是对朱兰娣真实意愿的违背。

　　民事法律行为是以意思表示为构成要素的行为，行为人必须在自觉、自愿的基础上作出符合其内在意志的表示行为。意思表示真实包括两个方面：行为人的意思表示须是自愿的;行为人的意思表示须是真实的。

　　《民通意见》第71条规定：“行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果于自己的行为相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。”《民法通则》第59条第1款和《合同法》第54条第1款规定，因重大误解的民事行为为属变更、可撤销的民事行为。《民法通则》第61条第1款和《合同法》第58条规定，合同被撤销后，当事人因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，二审法院在再审阶段，经对本案事实证据反复分析论证后，依法撤销朱兰娣、杨建梅于2003年8月12日订立的关于座落常州市勤业新村66幢甲单元103室房屋的《房地产买卖契约》;并由朱兰娣自判决书送达之日起十日内返还杨建梅人民币9900元，有法律依据且具有可操作性。[page]