破除“买卖不破租赁”的魔咒

　　租赁房屋逃避执行

　　强某系一个体户，2005年5月他从济南某银行贷款 20 万元，由于未能在约定的2008年5月前如期归还贷款，银行于2008年12月将强某诉上法庭。法庭于 2009年2 月依法判决强某偿还贷款本息，因强某未能自动履行判决义务，银行于同年4月向法院申请执行。在执行过程中，执行法官通过调查，了解到强某有一套门头房，遂立即予以查封。强某得到消息后，为阻止法院拍卖，于2009年6月将门头房租赁给做服装生意的刘某，然后躲藏起来。法院委托拍卖公司将该门头房以29 万元的价格予以拍卖，后法院要求刘某搬出门头房时，刘某以“买卖不破租赁”为由，拒绝搬迁。法院认为刘某与强某之间的租赁时间晚于法院的查封时间，其租赁合同不受法律保护。经执行法官多次对刘某进行教育，刘某于2009年10月搬出了法院拍卖的门头房。

　　这个案件中主要涉及到“买卖不破租赁”原则，即在租赁关系存续过程中，租赁物被让与或设定物权的，承租人对取得租赁物所有权或他物权的人，可主张其承租权。记者对市两级法院受理的“买卖不破租赁”的案件进行了调查，发现有些进入法院执行程序的案件，一些被执行人为逃避法院执行，故意将自己的财产采取租赁的方式先于法院的执行而处理，致使法院的执行难以进行。

　　买卖为何不破租赁

　　济南鲁平律师事务所的范玉强律师在接受记者采访时表示，“买卖不破租赁”这一原则适用不仅包括因买卖而引起的租赁物所有权变动，还包括因赠与、继承、互易甚至合伙投资引起的所有权变动，此种广义理解已为大多数人所认同。据此，“买卖不破租赁”应精确地理解为“租赁物所有权变动不得对抗租赁物债权”更为准确些。

　　我国的诸多法律对“买卖不破租赁”原则都作了具体的规定。《合同法》规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”;最高人民法院有关司法解释规定“私有房屋在租赁期间，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”;《城市房屋租赁管理办法》规定“租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定。”

　　有了上述这些法律、法规的规定，财产租赁就有了强大的后盾，租赁关系受到法律的保护。但也并不是所有财产都适合于“买卖不破租赁”，这一原则主要适用于土地、房屋等不动产而不适用于动产，原因是动产的种类繁多，价值普通较低，通过市场交易容易取得，并且对动产过多地适用“买卖不破租赁”的规定不利于财产的流通和发挥财产的效用。

　　“魔咒”如何解除

　　虽然法律规定了“买卖不破租赁”的原则，但这也并不是说租赁关系就是一成不变的，平阴县人民法院董广荣庭长告诉记者，当“租赁”出现下列情形时，“买卖不破租赁”的魔咒同样可以打破。一是买卖不破租赁与抵押权竞合时，不适用该原则。最高人民法院有关司法解释规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。因此，以抵押财产出租的，不适用“买卖不破租赁”原则，在这种情况下，抵押权优于租赁权，租赁关系因抵押权的实现而解除。

　　二是财产保全与租赁竞合时，不适用该原则。当在同一财产上同时存在财产保全和租赁时，若租赁先于查封存在，则在债权人依法定程序取得被查封财产所有权后，原租赁契约当然地适用于债权人。若租赁后于查封存在，则在债权人依法定程序取得被查封财产所有权后，原租赁契约并不适用于债权人，除非债权人同意。若承租人知道法院查封的事实，他的损失只能由自己承受，若其不知道或不应当知道租赁物已被查封的，其损失应当在承租人或出租人之间按照双方过错承担相应责任。

　　三是合同约定解除租赁条件成就时，不适用该原则。这就要看租赁合同中出租人和承租人在订立租赁合同时，有没有规定出租人解除合同的条件，以及承租人是否存在符合租赁合同中规定的解除条件的行为，比如在租赁合同中规定承租人使用租赁物的过程中损坏租赁物严重或不按规定用途使用或从事违法活动或未经出租人擅自转租时出租人可以解除合同，原租赁合同不再继续有效。