所有权转移及建筑物区分所有权

　　买房是人生大事，有诸多值得细究考察之处。就买房过程中的法律问题而言，我认为从理论到实践上要对如下几个方面的问题有准确的认识和把握。

　　一、关于房屋所有权

　　首先是买房者在什么时候可以说“这房子是我的”，法律上的语言叫“所有权的变动”。对于一般的可移动的有形财产而言，交付或者说对财产占有的转移即构成所 有权变动的标志。但对于房屋的所有权变动来说，交付或占有转移就没有所有权变动的相应效果。因为物权法规定了：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依 法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。房屋就是这里的“不动产”之一。至于为什么所有权的变动对于动产和不动产而言又不一样的 判断标准，这涉及到物权公示公信原则的深层次问题，暂且不论。

　　但是大家一定要树立一个意识：仅仅签了合同、付了房款、领了房门钥匙或甚至住进去了并不能表明这房子就是您的，经过房管部门登记之后获得房产证才是 您拥有房子的唯一标志。这一点在二手房买卖中尤其值得注意。有这样的真实案例：甲与乙签订房屋买卖合同，将其所有的房子卖与乙。乙向甲付清所有房款，甲向 乙交付了房屋钥匙。乙安然平静的在新买的房子里住了一段时间之后，突然有陌生人丙上门，让乙马上搬离该房屋，理由是这房子是甲卖给了丙并且过户登记了的。 事后乙了解到：甲在于自己签了房屋买卖合同之后又将同一栋房屋卖给了丙，丙尚未支付房款但丙与甲已经办理了房屋产权过户手续。设身处地的想一下，您若是 乙，该怎么办呢?乖乖搬出来吧，当然运气好还可以找到甲的话，是可以让其承担违约责任的，但是心爱的房子却是一去不复返的。

　　那么具体在买房过程中要注意如下三个环节的登记：

　　(1)商品房预售合同登记。通过与开发商签定商品房预售合同而买得的房屋，在合同签定时房屋并没有竣工验收，开发商业没有进行大产权登记，这时候，只有确 保预售合同在当地房管部门登记备案，才能确保买房者对期房的权利。现在房屋预售的登记备案以及开发商的预售许可证等情况都可以在当地政府房管部门的网站上 查到，例如荆州市可以在http://www.jzjs.gov.cn/和http://www.jzfc.gov.cn两个网站上查到您所购房屋的登记 备案情况。预售合同登记备案了，表明开发商将您已经买的房子再卖给别人或者再抵押给银行等处分行为都是无效的。

　　(2)对于现房，开发商在与您签订房屋买卖合同前要进行“大产权”登记，即房屋要获得竣工验收，并在房管部门登记备案，获得房产证。这里对现房作一 个说明：按国家销售“现房”的规定，已经盖好的房子，不等于是“现房”，已经有人入住的房子也不等于是“现房”，而已领房产证和土地使用证的房子才叫“现 房”。 按规定，这种现房销售已不再需要“销售许可证”，而是要查看“房产证”，签合同也不一定要使用国土房管局印制的标准合同。

　　没有土地使用证和房产证的房不管它是盖好的还是有人居住的，仍要按期房销售，购房人除了要查看预售许可证外，还要特别留意自己买的房子是否已经被抵 押。有的人以为某个小区已有人入住，或入住的业主已经拿到房产证，就以为买这种房子就万无一失了，实际上这里存在着某种误解。购房人一定要清楚房子按套拥 有独立产权，可以分别抵押，别人的房子没问题，不等于您要买的房子也没问题。其实，房子盖好了又没有预售出去，被抵押的可能性更大。

　　还有一种情况，就是“尾房”。房子盖好了，还剩几套没卖出去，预售许可证过期了，房产证又没办下来，这种“无证”房不能说绝对不能买，但买时一定要查清楚，最好的办法是坚持预售合同登记备案后再付款。

　　(3)最后一个登记就是产权正式过户到买房者名下，买房者拿到产权证书。只有您家房子的房产证到您手里之后，才算这房子真正是您的了!当然房子如在按揭等债权债务关系中抵押给了银行或其他人，您的房子的所有权仍然受到抵押权的限制。

　　其次，与房屋所有权相关的一个概念就是物权法中规定的“建筑物区分所有权”，这对于很多买房者来说是一个新概念。但这个概念所涵盖的内容会直接影响到您买房后对房屋所有权的行使。

　　建筑物区分所有权并不是一个太复杂的概念，它是伴随着小区式建筑的出现而出现的一个法律概念，这个概念主要基于对小区的如下划分：小区可以分为专有部分和共有部分。因此业主对其专有部分享有专有权，对共有部分享受共有权，专有权和共有权是所有权的形式。

　　对于建筑物区分所有权的理论不多说了，这里结合我国物权法的规定，说几个具体问题：

　　(1)公共部分界定：除明示属于专有部分外的小区内的道路、绿地;公用设施、物业服务用房;建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分;通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分;

　　其实这里界定公共部分的目的是要大家树立一个对上述公共部分由“业主共有”的意识。这意味着，开发商或物业无权擅自改变公共部分的用途，例如无权将 会所、物业用房等出租或改为商业经营，无权在外墙做大幅广告盈利，无权改变小区内的绿地道路布局等。最高人民法院的相关司法解释规定：“建设单位或者其他 行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支 持。属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予 支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。” 对公共部分的管理维护的决定权在业主大会或业主委员会那里。

　　(2)对屋顶、外墙的使用：虽然屋顶、外墙属于共有部分，业主对屋顶外墙的使用受到法律法规及管理规约的限制，但是相关司法解释同时规定：业主基于 对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管 理规约，损害他人合法权益的除外。 这意味着，在不违反法律法规管理规约的情况下，业主在楼顶安装太阳能、经营性用房在外墙悬挂广告招牌等都不构成侵权。[page]

　　(3)选聘和解聘物业：一般情况下，买房了入住小区之后，会发现先期物业是由开发商选定的。但小区的物业的真正决定权在业主这里，物权法规定：选聘 和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。上述选聘和解聘具体通过业主大会或业主委员会 操作。

　　(4)建筑物及其附属设施的维修资金：筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金同样需要有业主共同决定，且应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

　　(5)业主将住宅改变为经营性用房：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法 规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法所称“有利害关系的业主”。建筑 区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。 业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应 予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。