买受人如何退房

　　买受人是买卖合同中约定支付价金的人。若保险事故发生于买卖合同成立后，标的物所有权移转前，则原保险契约上的利益之归属应具体分析：若于买卖之际，出卖人纯为买受人之利益而投保，则保险赔偿金应属于买受人，但于未受清偿之价金内，出卖人仍保有其利.本文将通过一则案例分析来为您详细解读买受人是如何退房的。

　　【案例】

　　近日，南郊史女士打来电话说其在2003年7月份买了一套三室一厅的房子，开发商迟延交房已近一个月。由于购房时史女士未严格审查开发商的相关证件，现在才知道开发商的开发资质是临时的，现已过期。还有开发商的五证中现缺两证。对此，史女士准备退掉此房屋，但不知自己发现的证据是否能够退掉此房屋，而且理由是否充分。所以就咨询本刊常年法律顾问。

　　【律师案例】

　　史女士所掌握的开发商临时资质过期以及楼盘五证现缺两证，这两点如果属实史女士是完全可以退掉此房屋的。因为开发商没有开发资质以及楼盘的相关五证不齐全，这就属于开发商出售楼盘主体上的缺陷，也就是说开发商在相关证件不齐全的情况下，其就没有售楼资格，从法律角度来说该开发商就没有售房的行为能力。这时开发商与买受人所签的商品房买卖合同就属于无效合同。对于无效合同，在法律上是自始无效的，据此史女士就可以退掉房屋，要回自己的购房款。但是对于此类开发商主体资格欠缺的问题，买受人若想退房就应当尽早行动。因为法律上规定主体能力的缺陷是一种效力待定，在效力待定期间内买受人主张合同无效，法院是支持的。若开发商在一定期限内补办了相关证件，买受人与开发商之间的购房合同就会成为有效合同，而且自始有效。

　　对于退房不仅仅是在开发商主体上可以找到退房的理由，还可以在签订合同时的意思表示和履行合同时开发商的履约行为上找退房的理由。对于从意思表示中寻求退房就是要看订立合同时买受人对合同内容有没有重大误解;开发商有没有欺诈、胁迫乘人之危等使买受人在违背自己真实意思的情况下订立合同;合同的内容有没有显示公平(《合同法》54条)。这就属于意思表示有缺陷或不真实，对此法律上规定买受人可以变更或撤销购房合同，这样也就达到了退房的目的。不过对此撤销权，买受人也要及时行使。因为法律上有从当事人知道或应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权的时间限制。

　　对于开发商履约行为上的退房理由，主要是指开发商的履约行为或能力欠缺使得买受人无法实现合同所约定的购房目的。我国《合同法》94条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：1，因不可抗力致使不能实现合同目的;2，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要义务;3，当事人一方迟延履行主要义务，经催告后在合理期限内仍未履行;4，当事人一方迟延履行义务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;5，法律规定的其他情形。对于此类情形，主要是指合同已经生效，但由于开发商履约行为上的单方面原因，致使合同目的不能实现。这类合同买受人是依法享有解除权的。对此解除权根据2003年6月1日实施的最高院司法解释可转化为12种解除权。有兴趣的读者可参看我的《买受人的12种合同解除权》一文。