购房合同纠纷案例

　　案情介绍：

　　2001年10月16日，贾腾与卖房人吉林省建业房地产开发有限公司签订《购房合同书》，购买长春市绿园区蓝天花园小区11号楼2单元703室。合同约定，贾腾首付款交付后，余款21万由卖房人提供按揭贷款给付。此后，卖房人去向不明。2006年6月，田丽丽称卖房人已将贾腾应按揭支付的购房款债权转移给她，并向长春市绿园区人民法院起诉贾腾，要求贾腾给付购房款。

　　2006年6月28日，长春市绿园区人民法院(2006)绿民二初字第304号《民事判决书》判决：贾腾给付田丽丽购房款210，000.00元或于本判决生效后20日内贾腾将办理按揭还款的委托手续及其他全部与按揭相关的资料交与田丽丽，由田丽丽办理按揭，费用由贾腾承担;案件受理费5660.00元由贾腾承担。贾腾不服，向长春市中级人民法院提出上诉。

　　2006年12月4日，长春市中级人民法院(2006)长民四终字第686号《民事裁定书》裁定：撤销长春市绿园区人民法院(2006)绿民二初字第304号民事判决书;发回长春市绿园区人民法院重审。

　　2008年1月18日，长春市绿园区人民法院(2007)绿民重字第6号《民事判决书》判决：贾腾给付田丽丽购房款21万元，或于本判决生效后20日内，贾腾将办理按揭还款的委托手续及其他全部与按揭相关的资料交与田丽丽，由田丽丽办理按揭，费用由贾腾承担;案件受理费5660.00元由贾腾承担。贾腾不服，向长春市中级人民法院提出上诉。

　　2008年6月19日，长春市中级人民法院(2008)长民一终字第162号《民事判决书》判决：驳回上诉，维持原判;二审受理费由贾腾承担。

　　争议焦点：

　　没有商品房《土地使用权证》，买卖该商品房是否合法有效。

　　本案先后经过四次审判，吉林省建业房地产开发有限公司(田丽丽)至今不能向人民法院提交长春市绿园区蓝天花园小区11号楼2单元703室的《土地使用权证》，违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第44条、《城市房地产开发经营管理条例》第23条、《中华人民共和国合同法》第52条、《长春市城市房地产交易市场管理条例》第7条、第11条、第13条之规定。

　　法院审判：

　　关于贾腾与建业公司签订的《购房合同书》是否有效的问题，本合议庭认为，该《购房合同书》系贾腾与建业公司双方真实意思表示，且已交付贾腾使用多年，该房已于1999年取得了商品房预售许可证，并于2005年8月22日在产权登记发证中心办理了商品房登记备案，具备商品房转让条件，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，应认定该合同有效。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第1款第1项之规定，判决如下：驳回上诉，二审案件受理费由贾腾承担。

　　经典评析：

　　《中华人民共和国城市房地产管理法》第45条规定：“商品房预售，应当符合下列条件：(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。”《城市房地产开发经营管理条例》第23条规定：“房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。”《长春市城市房地产交易市场管理条例》第7条规定：“房屋及其附着物所有权转让时，其使用范围内的土地使用权随同转让。有下列情形之一的房地产，不得转让：(一)无合法权属证件的。”第11条规定：“办理房地产转让手续，当事人应当提供下列证件：(一)房屋所有权证书、土地使用权证书等权属证件。”第13条规定：“商品房预售，应当进入房地产交易市场挂牌交易，并符合下列条件：(一)持有土地使用权证书等有关证件。”

　　两审法院不顾吉林省建业房地产开发有限公司(田丽丽)至今没有向人民法院提交长春市绿园区蓝天花园小区11号楼2单元703室《土地使用权证》的事实，无视贾腾在答辩状、上诉状及在庭审过程中多次提请法庭要求吉林省建业房地产开发有限公司(田丽丽)当庭出示长春市绿园区蓝天花园小区11号楼2单元703室《土地使用权证》的正当要求，违反上述相关的法律、法规规定，判定贾腾与吉林省建业房地产开发有限公司签订的《购房合同书》合法有效，实属错判。[page]

　　2009年3月28日，贾腾向吉林省高级人民法院提交再审申请书，并提交新调取的证据。长春市规划局出具的建设工程规划许可证(附件)证明：长春市绿园区蓝天花园小区11号楼2单元703室系案外人长春市人民检察院的房产，而不是吉林省建业房地产开发有限公司(田丽丽)的房产，吉林省建业房地产开发有限公司(田丽丽)依法无权处置长春市人民检察院的房产，该房的买卖应当由贾腾与长春市人民检察院签订《购房合同书》才合法有效;长春市土地管理局出具的《城镇国有土地建设用地审批表》证明：长春市绿园区蓝天花园小区11号楼703室是在国家无偿划拨的土地上建设的安居工程住宅，安居工程住宅依法不应以商品房出售。长春市人民检察院不是房地产开发商，其所属房屋也不是商品房而是安居工程住房，依法不应当以商品房出卖。本案中，非房屋所有权人吉林省建业房地产开发有限公司(田丽丽)将房屋所有权人长春市人民检察院的非商品房--长春市绿园区蓝天花园小区11号楼2单元703室以商品房的价格卖给贾腾，已侵害贾腾的合法住房权益。