法律视野:纠结的房价

　　[导读] "2009年3月8日，张先生与李女士签订了一份《房屋买卖居间合同》，合同约定张先生向李女士购买一套位于昆明市某区的商品房，面积为95平方米。合同签订当天，张先生向李女士支付了5万元定金。签订合同后，张先生多次要求李女士交付该商品房，但李女士都以各种理由拒绝。

　　眼看着房价猛涨，一个月后，张先生再次找到李女士，但此时，李女士以各种借口推脱卖房：中介公司存在欺诈、她至今还未取得房产证、签订的房屋买卖合同无效等。只要理由能说得过去，李女士都说尽了。于是，气愤的张先生将李女士告上法庭，要求李女士继续履行合同，由李女士按照约定交付房屋，并配合其办理相关产权变更手续。如果合同无法履行，则要求李女士双倍返还定金10万元，并赔偿30万元损失。

　　经审理，法院判决李女士返还定金10万元，并赔偿损失8万元。

　　■律师支招

　　根据《中华人民共和国合同法》规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，张先生和李女士就买卖房屋达成的协议是合法有效的。双方签订房屋买卖合同后，张先生依约交付了定金，而李女士不履行合同义务导致合同目的不能实现，应该承担违约责任。

　　根据《合同法》第113条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。”本案中，双方签订房屋买卖合同后房屋价格明显上涨，房屋现价值与原买卖合同价款之差额，应为张先生享有的合同履行后可以获得的利益。现因李女士的违约行为导致合同不能继续履行，故该可得利益应予赔偿。

　　■法律问答

　　父亲赠予的别墅，与妻离婚后她有份吗?

　　问：我是独子，母亲于2007年3月去世，2009年11月，父亲将坐落于昆明市某小区别墅一幢赠予我，并办理了赠予公证和产权过户，房产证上只登记了我的名字。我是于2003年8月与妻子登记结婚的，现因夫妻产生矛盾要离婚，请问别墅是否属于夫妻共有财产?妻子王女士是否有权利要求分割?

　　答：你是通过继承与赠予两种法律关系取得了别墅的所有权。你母亲去世后，别墅由你与父亲共同继承，系两人的按份共有财产，你的权利份额为四分之一。父亲将其名下的四分之三的权利份额单独赠予你，依据《婚姻法》规定，你可以依据继承而取得别墅的四分之一的权利份额，属于与妻子的夫妻共有财产，而依据赠予取得的别墅四分之三的权利份额，因为赠予明确了受赠人只有你一人，故该受赠属于你的个人财产。因此，别墅系你与妻子的按份共有财产，你妻子有权要求分割，权利份额为八分之一。

　　买了城中村拆迁安置房，怎么办?

　　问：我于2009年3月购买了一套房屋，按合同约定以首付和按揭贷款的方式付清了全部房款。在等待交房的过程中，我偶然从朋友处得知，所购买的房屋系城中村拆迁改造安置用房，这类房屋有特定用途，而我根本不可能取得该房屋。是这样吗?如果不可以，我该怎么办?

　　答：如果你所购买的房屋确实属于“城中村”拆迁改造安置用房，那么你是不可能取得房屋的，而这一事实在你与房地产公司签订《商品房购销合同》时，公司作了隐瞒，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，你可以要求撤销与房地产公司签订的《商品房购销合同》，并要求其返还已付购房款及利息、赔偿你的损失和承担已付购房款一倍的赔偿责任。同时，因为《商品房购销合同》被撤销，你与银行的《商品房担保贷款合同》也失去了继续存在的意义和价值，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，你可要求解除与银行的贷款合同，并要求房地产公司承担已付的贷款利息。[page]

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