约束出卖人备案义务的时间

　　近日，四川省成都市中级人民法院对一起因开发商逾期办证引发的集团诉讼进行终审判决，法院依照合同的文义及成都市办理房产证和国土证的实际流程，认定应该分段计算开发商的违约责任，较好的维护了173名业主与开发商双方的合法权益。

　　原来，张某等173人与开发商成都某置业公司在商品房买卖合同中约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记须由其提供的资料报产权登记机关备案。如因公司的责任张某等不能在规定期限内取得房地产权属证书的，由开发商按已付房款的银行同期贷款利率支付违约金。张某等173人在公司于2005年6月30日依约交房后，到次年5月采取的房屋产权的初始登记，6月13日采取的所购房屋的分户产权证，直到起诉之日尚未取得所购房屋的国土使用权证，遂诉至法院，请求开发商支付从2006年1月1日起至张某等173人取得房屋权属证书之日止的逾期办证违约金。

　　一审法院认为，根据双方合同约定，开发商应当在房屋交付使用后180日内，将办理权属登记须由其提供的资料报产权登记机关备案，其虽已于2006年5月取得了房屋产权初始登记，但却未能在合同和法律规定的时间内协助张某等173人取得房屋权属证书，故应支付从2006年1月1日起至张某等173人取得房屋产权证之日止的逾期办证违约金。

　　一审法院同时认为：我国房屋的权属证明文件包括房屋产权证及国土使用证，房屋出卖人的权利交付则应包括上述两方面，房屋出卖人的权利交付则应包括上述两方面，现张某等人尚未取得房屋的国土使用证，故被告公司应支付违约金至房屋产权证及国土使用证办理完毕止，因此，被告还应支付从2007年4月1日起至房屋国土使用证办理完毕之日止的违约金。

　　一审宣判后，开发商不服，提出上诉。.

　　成都中院终审认为，依照相关规定“商品房交付后180日”应为约束出卖人履行相关备案义务的时间而非买受人最终取得权属证书的时间，开发商置业公司在办证过程中的义务，也仅为备案登记义务。

　　原审认定不当，故判决撤销原判，改判开发商应向张某等173人支付从2006年1月1日起至当年5月23日止的预期办理房屋产权备案登记的违约金，并支付从2006年6月14日起至办理国有土地使用权证备案登记的违约金，驳回张某等人的其他诉讼请求。

　　依照合同法规定，违约方承担的应为无过错责任，即无论造成违约的是违约方还是第三人，均应由违约方向守约方承担违约责任，但本案有其特殊性。首先，双方当事人在合同中明确约定，如因出卖人的责任，致使买受人未在规定期限内取得权属证书，承担违约责任，因此，逾期仅仅是承担违约责任其中一个要件，其还应满足“因出卖人的责任”造成逾期的才应承担违约责任。

　　可以看出，双方当事人的此种约定则排除了“非因出卖人的原因”的因素，而在出卖人已将相关资料交给办证机关后，办证机关何时能够办理完毕相关权属证书，已非出卖人所能控制的范围，因此不属“出卖人的原因”，自然不应承担违约责任。

　　而且，办证机关是国家行政机关，不属与出卖人、买受人地位平等民事主体之间的债权债务关系，故行政机关的行政行为不属合同法的调整范围，从这一角度来讲，该案亦不应适用合同法。

　　基于以上考虑，法院最终判决认定，逾期办证之日至开发商办理房屋产权备案登记之日为逾期办理房屋产权证的违约责任计算期间;房屋分户产权证取得之日至开发商办理国有土地使用权备案之日为逾期办理国土证的违约责任计算期间，其中应扣除办证机关办理房屋分户产权证的时间。