“买卖不破租赁”有例外

十年租金仅五万且未交付使用法院判购房者不用给承租人腾房

　　合同法中有“买卖不破租赁”原则，但是日前，福建省厦门市中级人民法院在终审判决一起房屋租赁纠纷案中，却突破了这一原则。
　　
　　黄某夫妇拥有厦门某小区403房的产权。2006年3月，黄某夫妇将此房卖给了洪某，洪某随后装修入住，但不久洪某就被告上了法庭。原告是合邦公司，据该公司称，2005年6月1日，黄某夫妇与合邦公司签订了一份《房屋租赁合同》，将该房出租给合邦公司，租赁期限自2005年6月1日至2015年6月1日，租金总额为5万元。但黄某夫妇一直没有将房屋交付给合邦公司实际使用。
　　
　　虽然没有实际入住，但合邦公司认为，租赁期未到，根据“买卖不破租赁”的原则，自己作为承租人有权状告洪某和黄某夫妇，请求法院判令腾空房屋交其使用。此案历经两审，日前，厦门中院终审判决，驳回合邦公司的诉讼请求。
　　
　　为什么“买卖不破租赁”也有例外？本案二审法官认为，“买卖不破租赁”原则的适用应有相应条件的限制，如租赁物应当已交付于承租人。细推本案案情，存在诸多不合情理的情节，比如租金奇低、租期过长，租赁物至今未交付承租人等。不排除出卖人与承租人恶意串通、损害买受人合法权益的可能，因此应该保护购房者洪某的合法权益。

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　　所谓“买卖不破租赁”原则是指，承租人对于该房屋的使用权，不会因为该房屋的买卖而受影响，买受人仍应当继续履行原租赁合同的规定，此时租赁权的效力大于买卖双方的转让效力，只有当租赁期限到期时，买受人方才可以行使完整所有权。