场地租赁合同无效引起纠纷

　　[案情回放]

　　顺x大良的吉x岛购物广场三楼，于2009年和2010年，先后进驻两家电影院天x影院和星x影院。天x影院早在2009年5月就领了《电影放映经营许可证》，却因租赁纠纷一直没有完x装修。

　　2010年7月，耀x起诉天x，提出确认双方签订的《租赁合同》无效、天x退还场地并支付租金等诉讼请求，被法院驳回。

　　2011年4月，天x起诉请求确认耀x、顺x、星x就租赁物可用于电影放映场所的约定无效，胜诉。

　　2011年9月，天x起诉耀x、顺x，请求确认二者发出《解除函》提出的解除《租赁合同》行为无效，获法院支持。

　　了解到，顺x法院对顺x大良吉x岛天x电影院租赁合同纠纷案作出一审判决，准许双方解除2009年签订的《租赁合同》。获悉判决后，天x电影城有限公司(以下简称天x)表示“十分惊异和不服”。

　　法院：合同已陷履行僵局

　　场地管理方耀x贸易有限公司(以下简称耀x)与天x于2009年7月31日签订了《租赁合同》。此后原、被告就合同的履行纠纷不断。加上此次以耀x公司作为原告的诉讼，双方已提起了五起针对合同履行的诉讼。

　　法院判决书中称，法院就涉案合同的履行已作了耐心等待，亦做了大量调解工作，但至今毫无迹象反映双方可自愿继续履行，涉案合同已陷入履行僵局，合同目的无法实现，维持现状将使双方损失进一步扩大，而且直接导致电影院无法开业，损害公众利益。因此，根据《合同法》第九十四条规定，法院准许原告耀x解除合同的请求，即在规定时间内，若天x不提起上诉，则该份合同将被解除。

　　法官：天x可追讨赔偿

　　有法律人士认为，合同解除后该租赁场地可以交回耀x处置，但耀x应当对天x因合同解除而遭受的损失承担赔偿责任。就此，法院称，诉讼过程中，法院已向天x公司作出释明，告知天x公司可就合同解除后的损失提出反诉，在该案中一并处理。但天x公司在该案辩论结束前都没有提出赔偿请求，根据民事诉讼“不诉不理”的原则，是否提起主张是当事人的权利，法院不宜主动作出处理。但判决书中指出，天x公司可另行起诉要求赔偿。

　　天x：十分惊异和不服

　　对于本次判决，天x公司负责人表示：十分惊异和不服。“在赔偿没有厘清x前，法院判合同解除，已伤害我司的利益，我司将向上级法院提出上诉。”

　　该负责人表示，顺x法院、佛山中院五次诉讼的生效判决，都认定租赁合同有效，存在继续履行的合同基础，且此前未能履行的原因在于对方停水停电等行为所致。天x有批文，有合同基础，只要对方停止违约行为，本案租赁合同就可以继续履行，对于广大市民而言，影院开业就指日可待。“本案租赁合同并未陷入履行僵局。而且，我司还通过信函、信访、法院、政法等多种渠道确保合同履行。我司将视事态的发展，作进一步行动。”

　　[法院说法]

　　四大理由 判决解约

　　对该案的争议焦点讼争合同是否应当解除的问题，法院认为应当考虑以下四个方面：

　　合同已陷履行僵局

　　双方自该涉案合同签订已过去3年多。在双方漫长的诉讼过程中，法院多次组织调解，均无法解决双方的矛盾。天x认为合同仍具履行可能，但没有给出任何可使合同履行的方案。在可预见的将来，依现有条件，合同能否有效履行存在极大的不确定性。由此可见，涉讼合同的履行已陷入僵局，现有方法已无法促使讼争双方自愿履行合同。

　　合同目的无法实现

　　租赁合同的目的在于出租人能收取租金，承租人能使用场地。但现耀x不能收取租金，天x亦不能使用场地，租赁合同的目的根本落空。目前双方在合同履行中互不信任、相互敌视，已缺乏继续合作的基础。至本案辩论结束，双方均没有提出具体方案推动合同可继续履行。由此可见，合同目的不仅于过去及现在无法实现，有理由相信仅依靠原、被告双方，难于改变现状。

　　双方损失或将扩大

　　2011年8月双方履行合同陷入僵局后，双方没有解除合同，采取积极方式或其他手段使合同得以实现，涉案场地因此无法对外经营。若继续维持现状，双方的损失还将进一步扩大，造x社会资源巨大浪费。

　　市民需要开业影院

　　电影院涉及公众利益，目前大良地区正缺少该类文化项目以满足市民需要。然而原、被告旷日持久的诉讼使吉x岛电影院的开业经营变得遥遥无期。合同的不能履行已构x了对公众利益的负面影响，及时解决双方的合同纠纷势在必行。

　　相关知识：

　　如何解除租赁合同?

　　根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同的解除条件有约定和法律规定两种，解除的方式有双方协商解除和一方申请解除。

　　《城市私有房屋管理条例》明确规定了出租人可以解除合同的条件，但对承租人解除合同的条件没有规定，该条例第二十一条规定，“承租人有下列行为之一的，出租人有权解除租赁合同：

　　(一)承租人擅自将承租的房屋转租、转让或转借的

　　(二)承租人利用承租的房屋进行非法活动，损害公共利益的

　　(三)承租人累计六个月不交租金的”。

　　合同法对承租人解除合同的条件有了一些规定，如规定不定期租赁时当事人可以随时解除合同;因租赁物部分或者全部毁损灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。

　　因此，我们认为，当房屋无法使用或者难以使用时，承租人可以在租赁期内提前解除合同，对承租人解除合同条件应严格掌握。

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