租房没审产权的法律风险

　　【案例介绍】

　　2015年5月14日，原告李某与被告刘某签订《北京市房屋租赁合同》，约定李某承租刘某位于北京市昌平区天通西苑三区某房屋的主卧一处，租期一年， 租金每月2000元，租金支付方式为半年付。合同签订后，李某向刘某支付了房屋租金、押金等费用，并预交了水费、垃圾处理费等。

　　李某诉称：2015年5月21日，涉案房屋的产权人冯某到租赁房屋内告知房屋没有出租，并更换了门锁，要求李某腾房。李某便将出租方刘某诉至法院要求法院判令解除双方签订的合同，返还房屋租金等相关费用。

　　被告刘某辩称：同意解除合同，但是没有钱退。李某住进来到现在的钱也没有扣除，并称当时其也出了中介费，应该予以扣除。

　　最终法院判令双方解除合同，被告退还原告租金11467元、押金2000元、钥匙押金100元、电卡押金200元、水费704元、垃圾处理费714元。

　　【法官说法】

　　本案中，因涉案房屋的产权人更换了门锁导致无法使用涉案房屋，原告李某要求解除合同于法有据。现原告李某于2015年5月23日搬离房屋，其所交纳的 押金、租金、水费等费用应当予以退还，法院依据涉案的房屋所有权人更换门锁的日期认定为原告实际居住使用房屋租赁的期限。最终法院作出如上判决。

　　现实生活中，相当一部分的承租人在承租房屋时没有核实房屋产权的情况，想当然地认为中介公司或者“二房东”享有出租权。在未了解房屋产权人的情况下签订合同是导致诉讼发生的根本原因。因此提示广大承租人在承租房屋时，应当要求出租方出示房屋的合法出租权，比如授权委托书、委托出租合同、代理出租合同、 附有同意转租的租赁合同等，否则会涉及到出租人无权处分的问题。对于承租人和房主而言都可能遭受损失。

　　小编提醒：十种房屋租不得

　　1、未经综合验收、新建的房屋不能租。有的开发商或房屋所有人急功近利，甚至将未经综合验收部门验收的房屋出租给承租人，这样做一是违反国家法规，二是对承租方的安全造成威胁。

　　2、没有产权证的房屋不能租。产权证是房屋的权属证件，没有产权证就无法证明房屋的法律关系，从而就没租赁的法律基础。产权证是建立租赁关系的第一条件。

　　3、没有房屋证件的房屋也不能租。虽然产权证是建立租赁关系的第一要件，但它不是惟一要件。要使租赁关系合理合法，出租人要持房产所有证件及其他有关房地产证件到房地产管理部门办理房屋租赁证件，只有获得了租赁证，出租行为才合法，出租手续才完备。

　　4、未经原租人的书面同意，承租人不得擅自将所租房屋再转租出去。如果未获得原租人的同意，承租人私下将房屋转租出去，会引起法律纠纷，原承租人会因侵权而被原出租方起诉，并被罚款。

　　5、属于违章建筑的不能租。有的单位或个人未得到规划部门批准，私自建起房屋并出租，对于这类房屋，不但规划部门要对其罚款，强令其限期拆除，而且房管部门因其无产权证和租赁证而进行处罚。

　　6、产权属于共有的房屋，在共有的人未一致同意出租的情况下不能出租。即使是大多数共有的人同意也不能出租，因为这就会对不同意出租的共有人造成侵权。

　　7、已抵押的房屋，在未得到抵押权人的同意之前不得出租。已经抵押房屋的所有权行使实际在法规上已经受到限制。抵押人在出租已经设置抵押的房屋之前必须征得抵押权人的同意也是一个法律程序，否则出租行为无效。

　　8、房屋权属有争议的房屋不能租。

　　9、不符合安全标准的房屋不能租。

　　10、被法院、公安机关等依法查封的，有关法律、法规禁止出租的房屋不能租。