浅析房屋买卖中的优先购买权问题

任何一项法律制度都必须根植于实践、具有应然和实然的正当性，才可能具有旺盛的生命力。房屋买卖中承租人的优先购买权是不言而寓、众所周知的。但是，随着经济大潮的奔涌，房屋买卖中的部分承租人优先购买权的问题不断的显现，是改革开放以来出现比较多的一个问题。而今很多的律师甚至法官认识不清，解释不明，更有甚者说；“法律制定不完善、有漏洞”，我在网上查询，发现说法不一，有的判案根据也不明确，所以想试用通俗语言文字解析，和大家一起探讨，以使设案的当事人明明白白自己的权利,这就是房屋买卖中的承租人优先购买权的问题。

法律依据：
《合同法》第230条规定：出租人出卖出租房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件有限购买的权利。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第118条规定；出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权：出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。

笔者看法：
要解决房屋买卖中的优先购买权问题，首先要搞清楚以下几个概念，概念认识清楚，谁过谁非才能一目了然，才能客观的断案，避免当事人和国家的不必要的损失。

1.首先应该肯定是，法律法规制定的非常完善,并没有什么漏洞和弊端,只是个人理解的程度不一样，站的立场和角度不一样，即；是站在出租人的立场，还是站在承租人的立场，还是站在买受人第三人的立场上，分析的结果当然不一样，只要我们站在公证的立场上说话，法律法规制定的就是很完善。

2.承租人的优先购买权是由法律直接规定的权利，而不是根据当事人的租赁合同产生的。

3.只要承租房屋就是承租人，哪怕你只承租一平米，法律上没有部分承租人的概念，也就是说部分承租人就是承租人。

4.出租人出卖出租房屋时，承租人行使优先购买权是有期限的，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第118条规定为出卖前的三个月内，《合同法》第230条规定的更为人性化，既出售人可在公告或给承租人的书面通知书上标明承租人可接受的合理期限内行使优先购买权，但是，出租人出卖出租房屋的，必须履行告知义务，没有履行法定告知义务的出租人，你就涉嫌侵权，请注意是侵权而不是过失，就应当承担相映的法律责任。

5.法律法规所提到的同等条件的条件，是指出租人出卖出租房屋时的愿望和所要达到的利益目的，条件是由出卖人提出的，它不仅仅是房款、付款方式、付款时间，还应包括出卖房屋形式或出卖房屋范围，形式包括招标、拍卖和协议买卖等，范围包括出租人是部分出让还是整体出让房屋，或着说出租人出卖房屋时可以同时提出将房屋内的办公家具及家用电器一起出让，还可以提出更苛刻的条件，比如谁买房必须接收现有的员工，或买房人自身应达到什么样的资质，这是出卖人提出的条件，想怎么卖房，设什么样出售房屋的条件是出售人的权利，但是，出售人必须公示或书面通知承租人，只要承租人接受与第三人的同等条件就有优先购买权，而不论你承租的面积大小和比例。有多个承租人争夺优先购买权时，出租人可以自己设条件，如：招标或拍卖选择购买对象，而不能简单的剥夺承租人的优先购买权，哪怕是有一点点的权利也不容剥夺和侵犯。

6.承租人的优先购买权是针对或是相对第三人的，是在出卖人提出的同等条件下，与第三人比较有优先购买权，而不是针对标的物或租赁物，更不能以租赁物占标的物的百分比来确定优先购买权。现在有一些错误的说法；“出卖人出卖那么大的整栋房屋，你只承租了那么一点房屋，凭什么你有优先购买权？”，更有甚者，提出；“只有部分承租人承租的房屋占有整体房屋的50%以上才有优先购买权。”这简直是人为的，公然扼杀决大部分商业领域中的，以经营为目的承租人的优先购买权。没有人在承租房屋时能够想到优先购买权问题，更没有人想到要租赁房屋就要承租50%以上，否则自己的优先购买权就自然灭失了，这太不可思议了。即使承租人承租的是整体房屋的1%，他也是承租人，那我们要问：承租人是不是比不是承租人的第三人有优先购买权哪？，答案是肯定的，所以我们说；优先购买权是相对第三人的，不是相对标的物的，更不是相对出租人的。

7.房屋的主人享有房屋的所有权，即可以占有、使用、收益、和处分房屋，当然也有整体出售的权利，但是，在你出租房屋的同时，你就是出租人，出租人出卖房屋时就要受到《合同法》第230条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第118条规定的限制，也就是限制出租人卖给谁的选择权。

8.法律是一杆天平，必须兼顾双方利益。承租人的优先购买权是有条件的，承租人享有以同等条件优先购买的权利。这就是说：在保证和维护出租人利益的同时来兼顾承租人的利益不受损害，使租赁房屋不因出租人出卖房屋受任何影响，符合《合同法》第230条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第118条规定的承租人优先购买权的立法精神和目的。

9.承租人的优先购买权是一种具有物权性质的请求权，是指出租人在出卖标的物，承租人享有在同等条件下的优先购买该标的物的权利。只有承租人完成购买，实现物权真正转移到承租人一方时，才能说实现了承租人享有以同等条件优先购买的权利。

案例:
公司甲于2004年7月5日与乙签定楼房屋租赁合同，租赁乙不可分割的整栋两层楼的一层大厅，租赁面积占总面积的20%，合同至今续存，2005年2月乙与第三人丙签订了将整栋房屋以112万元出卖的买卖合同，需要说明的是丙与乙没有任何关系，2005年9月8日乙与丙二人正式办理了过户手续，2005年10月乙口头通知甲腾腿房屋。乙在出卖出租房屋前的合理期限内没有履行告知义务，侵犯了甲的优先购买权，事实清楚，根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第118条规定；“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权：出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”因此，甲请求法院宣告乙丙二人就楼房屋买卖无效。甲同意出租人乙提出的卖房条件即：甲愿以112万元将楼房整体购买，也就是说，上诉人愿意与丙的同等条件购买讼诤楼房，故此，甲请求法院确认甲对整栋楼房享有优先购买权。甲请求优先购买权的目的，是期待得到标的物的所有权，而这是一种由法律法规直接规定的具有物权性质的请求权，所以，请求法院判令在同等条件下甲与乙之间形成新的房屋买卖合同。[page]

本案一审法院以甲只租赁乙一部分房屋，有部分优先购买权不能及于全部，因此，甲没有优先购买权为由驳回了甲的诉讼请求。笔者认为；甲应该有优先购买权！因为乙出让的是不可分割的整栋楼房，也就是说乙提出的条件是要以112万元将整栋楼房出让，只要甲同意这个条件，甲就比第三人丙有优先购买权购得讼争房屋，甲可以通过二审争取优先购买权。