完全所有权不等于完全处分权
于某是某上市公司的职工,2000年,于某参加了单位的集资建房。2001年,于某与同事何某订立了合同,将该房产转让给何某。何某在合同订立后付了3万元,并约定于某将房屋过户给何某后再付余款。该房屋于2002年建好后直接交给了何某,房屋产权证于2004年1月办理完毕,户主仍为于某。该房建于城市规划区内的国有土地上,根据城市房地产管理法37条的有关规定,未办理产权登记的房屋不得转让。于某在2004年3月据此认为双方的房屋转让合同无效,要求何某退房。
在现实生活中,这类房屋转让很多,纠纷也不少,于某现已经取得房屋产权,原来签订的合同是否有效?我感觉,既然已经办好产权证,就应当有效。原来签订的合同能否认定为效力待定的合同?
购得集资房,再把集资房转让,是我国现阶段房地产市场的一个特别现象。单位集资建房,是单位向政府土地管理部门申请行政划拨土地解决员工住房的一种非完全市场现象,政府及单位建房并不是为了获取自身经济利益的最大化,而是作为一种福利分配给单位员工解决社会较低收入人群住房的一种措施,集资房跟同一地段的商品房相比价格要低很多,但由于其是一种福利分房,对其转让、使用都有严格限制,在领取的房地产证(蓝本)上大多是明确注明不允许转让、出租的,因为这样会冲击正常的房地产市场。以深圳市现行的政策为例：如果集资房所有人补交地价差额及各种减免的税费后可以取得完全产权(红本),并作为商品房在市场上自由流通的,这时候的集资房就转变成商品房。
从上面的分析可知,于某在分得单位集资建房后再把集资房转让给何某,这样的行为是违反我国的房地产政策的,这些政策我国尚未以法律的形式作明确规定,但可依据《城市房地产管理法》第三十七条的规定：“下列房地产,不得转让：(六)未依法登记领取权属证书的”,因此,何某购得的集资房行为应是无效的行为,无效法律行为的后果是双方互相返还,于某可退回购房款,何某退回房子,利息可以折抵租金。
在这里要扩张解释“权属证书”的法律概念,“权属证书”不仅仅是一个房屋产权证,应是一种完全所有权,是对房产的一种完全处分权,集资房所有权人在取得蓝本房产证时,应还不能算是对该房产拥有完全的处置权,其转让、出租还受到制约,只有在其补地价办理上市手续后,才能认为其已“依法登记领取权属证书”。
是否取得房产证,我认为反而不是本案例的一个关键条件。我国不动产是实行登记生效主义,只要购买的房产在国土部门备案登记就可生效,实践中很多商品房“炒楼花”就是在房产尚未建成,房地产证尚未领取阶段。因此,是否办理房产证,应不是确认合同是否有效的关键。
