使用权年限制约土地兼并

　　众所周知房地产开发土地使用年限根据规划用途有差别，70年、40年、50年等等不一而足。其实年限长短倒不是第一位的，关键是到期限后如何处理?如果到期后永远是自动续期，年限本身意义不大。那么年限本身有个到期之日，其实主要是为处理土地使用留有余地，不仅是给国家，还有土地的使用权所有者都设置了界限。当土地有明确使用期限，到期后有偿续期的话，普通住宅价格里的土地成本部分仅仅是连续70年计提权益之和，或者说在经营性土地资产中是资本投入中的“地租”而已。

　　假如年限到期无条件、无偿自动续期，则土地使用权近似成为永久性，那么在中国这意味着什么?纵观历史，那是土地兼并和揭竿而起，暴力基础上土地再分配，再进入兼并的循环。土地一旦有了持久的使用权和更自由的进入流通领域，中国的房子倒是不愁卖了，因为有了长久的期限，对于富有阶层来说，持有不动产可以成为财富积累的重要保有方式，国人历来是有钱了就买地，不仅地主富农这样，商人也是如此，当年中国资本主义萌芽中，积累的利润没有被投资扩充生产领域，而是都被新兴资产阶级拿回家买地了。因此，当房产和其所居土地可以持久的为所有人拥有，这对中国日益庞大的富裕、特权阶层来说是难以抗拒的吸引力，从这个角度上讲，若土地如果使用权无限期无偿延续被通过法律保护起来的话，房价再翻一番都能卖出去，富有者将不遗余力的购入，而平民仍然望楼市兴叹，土地会再次成为剥削工具。

　　而且，在当今，中国有限的土地承载着空前规模的人口，其中，农业人口中很多，城乡二元制的土地政策保护了农业人口的生存底线，在各项福利保障远未完善之时，土地的流转本身可能造成的就是农业人口生存之忧。他们是相对缺乏在城市谋生能力的群体，他们的权益保障还有赖于土地制度。

　　土地所有权为国家全民所有，可是执行过程中总要有“代表人民行使权利”的机构，而且这个机构是轻而易举的凌驾于“个别人民”之上的，可以说只要没有压倒性规模，多少人民加到一块那也是“个别人民”。所以人民是需要国家来保护其生存权利的，他们没有机会去对等的自我保护。

　　以土地为基础的物权体系，以出让有期限使用权来帮助整个市场经济中的组织和个人获得和有效率的运用土地，是经济发展、国家太平的基础;而如果没有土地使用年限，或者使用权无偿无条件延期，则会带来太多的不安定因素，以至于即使是目前的有产阶级，即使我们讨论物权、私权，关注“有恒产者”的权益，我们也没有更好的选择去替代目前的手段。而土地使用权续期需要设置条件。[page]