征收物业税的条件和背景

　　物业税概念

　　物业税又称财产税或地产税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。比如说公路、地铁等开通后，沿线的房产价格就会随之提高，相应地，物业税也要提高。从理论上说，物业税是一种财产税，是针对国民的财产所征收的一种税收。因此，首先政府必须尊重国民的财产，并为之提供保护;然后，作为一种对应，国民必须缴纳一定的税收，以保证政府相应的支出。物业税是政府以政权强制力，对使用或者占有不动产的业主征收的补偿政府提供公共品的费用。

　　税收条件

　　征收物业税是否能终结房地产大战，取决于征收的以下三个前提条件是否具备：第一个前提是理清物业税与现有税费之间的关系，第二是建立满足征收物业税的技术条件，第三是以物业税改变现有的土地财政收入大部分未纳入公共财政的现状。

　　首先，简单地说，物业税是不动产保有环节的税收，现行法规采取一次性收取40年、70年土地使用费用，这就导致了购买与交易环节成本高、持有环节成本低的现状，一些地方政府因此在短期内大量卖地，一次性收取未来几十年的土地红利，这是许多地方土地财政盛行的根本原因。物业税将土地收益分摊于未来40年或70年内收取，可以改变这一逆向激励制度。同时，政府与开发商为了征收物业税，也有动力创造良好的社会环境，提供充足的公共产品，吸引消费者到本地安家，提升本地的物业价值。

　　但征收物业税的合法性前提是取消土地增值税、土地出让金、城市房地产税等与物业税存在重合的一次性税费，否则旧的税费未除，新的税费又来，对于消费者而言，属于双重收税，于理不合，于法抵牾。

　　其次，征收物业税的技术条件十分复杂。税基该如何确定，是以财产税来征收还是以赢取租金的不动产物业来征收?税率该如何界定，各地情况均不相同，到底征收1%还是征收3%，或者每年

　　税率根据房地产价格的不同而变化?如何对于不同的房产实行税收优惠政策以及累进税制?这些都是在操作中绕不过的技术门槛，只要个人房产信息、房地产估值等有一项难以满足条件，就会掀起利益纠葛异常复杂的房地产市场的轩然大波。

　　最重要的是，物业税作为地方税种，其本意是弥补地方公共财政的不足，然后依此缺额来确定物业税年度收入以及物业税的税率。物业税的缴纳者当然希望政府提供优质的公共产品，政府只有提供优质的公共产品才能保证物业税的收益，这样才能在物业升值、政府税收之间取得良性循环。因此，要使得各方普遍支持物业税，最重要的就是使地方公共财政透明高效，使民众知道税收的用途。与其说物业税是对物业持有人的挑战，不如说是对地方政府财政公共性和透明度的挑战。

　　物业税不是在交易税基础上的二次征税，而是房地产税收体制的大变革;物业税不是在房价居高不下情况下的应急之举，而是对于房地产价值链条的普遍调整;物业税不是对于不动产持有者的惩罚以及给予政府的财政红利，而是对于建立地方公共财政体制的努力与期待。

　　税收背景

　　1994年中国新税制的最大成果是初步确立了流转税和所得税“双主体”税制，地方税改革并非重点，但国家对房地产税的完善和改革方向的研究、探讨并未停止过。上至财政部和国家税务总局，下至省、市财税部门，均对现行房地产税存在的诸如税制陈旧、内外税制不统一、收入缺乏弹性等问题有一致的认识。同时对改革方向的认同也相当一致，只是对改革出台的适当时机所持观点有所不同。

　　但是，由于地方无税权、收入规模小、调控力度较弱、征管难度大、成本高等先天不足等因素，导致地方税改革一般得不到足够的重视。尽管在税制内容上，物业税和房地产税并无太大区别，但物业税的提出却引起了社会各界的热炒，原因是多方面的，最为重要的是对物业税改革的预期和猜测，涉及到多方面利益的调整，远远超出了完善税制这一基本点和调控领域。一是房地产业持续高速增长，房价暴涨，理论界寄希望于物业税的开征能够抑制或降低房价。二是随着经济的发展和住房制度改革，越来越多的城镇居民拥有了自己的住宅，家庭存量财富更多地体现在自有房地产上;基尼系数的不断提高，社会贫富差距的日益扩大和危险程度的加剧，使人们已不满足税收仅仅在个人财富的取得环节，而要求在财富的保有环节发挥作用，那么物业税无疑成为一个好的选择。三是无论普通老百姓还是各级政府，面对个人自有住房征收物业税的传闻以及将土地出让金并入物业税的猜测，都难以将自己置身事外。十六届三中全会关于“在统一税政的前提下，赋予地方适当的税政管理权”的提法，以及对物业税作为地方主体税种的期盼，更增加了省市财政部门对物业税改革的设想和热情。

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