物业税征收额度及征收年限将成房价上涨分水岭

　　去年年初，中国人民银行行长周小川曾“透露”过一则消息，说我国将在适当的时机实施物业税，相应取消其他与房地产有关的税费。这意味着消费者的购房成本将降低10%-20%。2007年“两会”关于《物权法》的讨论，让物业税这个词又跳进了人们的视线，再次成为研讨的重点。有业内人士预测，物业税有可能在年内实施。那么，如果物业税开始征收，具体可能征多少，征收年限是多久？物业税对房价有何影响？

　　观点一 征收额度决定 房价涨跌

　　据相关人士介绍，由于开征物业税，最直接的结果便是降低开发成本。据估算，在目前的房价构成中，税费及开发商利润占到60%，建筑成本只有40%左右。一位普通购房者在购一套住房的过程中，有30%-40%是缴了各种税费。那么纯粹的物业税在这里面能占多大的比例？究竟物业税将如何征收？分多少年征完？

　　西安隆成地产董事长黄全成说：房价的涨跌，取决于物业税的征收额度。比如说，4000元/平方米的房子，其中物业税占30%，也就是1200元。以前这部分我们交，如果以后让购房者交，那从开发商手中买时，房价就是2800元/平方米。然后再由购房者分30年或者50年给国家交。如果物业税占40%，那就是1600元，购房者买房时，房价就成了2400元/平方米。这中间400元的差距就是征收比例不同造成的，显然，物业税征收额度越小，对房价的影响就越小。如果只征收1%或者更小的话，对房价就没有影响。

　　观点二 征收年限也影响房价涨跌

　　上海城营销总监陆先生认为：征收额度及征收年限对房价都有影响。假设按面积征收，且征收比例都一样，如果征收年限同土地证的使用年限一样，那房价下降的幅度就比较大。举一个简单的例子：100平方米的房子，每平方米按500元征收，总金额就是50000元，分70年收取，每年需交714元，每月交近60元，就同交物业费一样，购房者负担很轻。房价下降对购房者来说，感受很明显。就会有不少购房者跟进去买房，需求量增大，房价还可能会上涨。

　　但如果是10年就要交5万元的话，每年就要交5000元，一个月就是400元，那购房者的负担还是相当重的。他们就会考虑买房后能否“住得起”，市场供大于求，房价下降的幅度就会增大。

　　在采访中，也有不少开发商坦言：物业税额度及比例就是房价上涨的分水岭。尽管现在没有明确物业税的叫法，其实，国家已经把这部分税收计入开发成本，先由开发商一次性或者分期缴纳，购房者从开发商手中买房，也是一次性缴纳，许多人因为采用银行贷款买房，而且最长的期限是30年。在还款期间，就有一定比例的金额是还“物业税”了。小额度征收物业税对房价几乎没有影响，在额度较大的情况下，如果年限短，对房价的影响就比较大，房价就会有大幅度下调。而如果年限长，市场就会求大于供，房价则会上涨。

　　观点三 未知因素多买房要理性

　　就物业税这个问题，近日记者采访了很多与房地产相关的主管部门领导，不少人都以“说不清”三个字婉拒采访。昨日，一位房管局负责人说：物业税对房价的影响就是上升、下降或保持不变。到目前为止，物业税仅仅是一种说法，还没有具体实施。到底征多少，这部分在房价的构成成本中所占的比重有多大，分10年还是30年甚至70年征完，这些还都是个未知数。因为未知因素较多，所以现在只能说，物业税对房价的影响有三种情况，就目前来看，这三种情况出现的几率一样大。

　　最后，这位负责人再三强调说，在结果没有出来之前，任何一种猜测都有出错的可能，希望购房者买房时要理性