网眼说事：开征物业税对二手市场调控作用不大
我国房地产方面的税收，与西方国家一个最明显的区别是，西方国家的房地产税集中在保有环节，而我国集中在开发投资环节。实际上，中国的房地产税费并不算低，在以往的文章，曾引述专家的估算，在房价构成中税负比重至少在35%－40%左右，由于集中于开发投资环节而带有很强的隐蔽性，使人们误认为中国的税负过低。另一方面，在销售环节，因为交易的税费大部分是以从价税的方式来征收，这种以征税对象的价格或者金额为计税依据，按照一定比例计征的征收方式，就必然令到市场的交易税负不断向下级消费者转移。这种变相的环节税，就导致房产的售价不断包含上一级市场的税负；交易环节越多，整体税负越重，则售价越高。
正是这种具环节税性质的从价交易税，导致政府的楼价调控手段效用不太明显。开征物业税的目的，本意是为了将开发投资环节的税费向交易和保有环节转移，以达到降低开发成本、降低房价的目的。在短期经济来说，从调控的思路上，开征物业税可以导致消费者持有物业的机会成本增加，这将会令到二手市场的供应量增加。市场供应量增加，就必然会导致价格下降。同时，因为从投资的角度来看，物业税是肯定会令到预期投资回报减少的。预期投资回报的减少，也一定会导致市场需求的减少。因此，价格调控的效用，就会较加征交易费用明显多了。
可是，开征物业税未必会增加业主的卖楼意欲，但就肯定会增加他们出租物业的意欲。情形就像小区开征物管费用一样。所以，开征物业税未必会令到二手房价的水平下降，但就肯定会导致房地产市场的租金水平下降。因为，在短期，二手房业主必然会通过降低租金来增加持有物业的成功出租机会。如果在短期经济周期，主管部门不能在市场推出其他政策来打击二手房业主持有过多物业的意欲，租金水平的下降，并不一定导致房价的下降。
以上只是一个经济周期为准的短期经济分析。在较长期的经济周期，物业税的开征，其实和其他从价税的开征一样，对楼价没有太大的调控功能。首先，开征物业税，无可否认可以增加短期的二手房的供应。可是，房地产市场的长期供应，还是要通过发展商的建房来完成。在长期经济周期，税负的增加，会导致开发商的产品需求降低。这种较长期的需求降低，就必然会导致市场长期供应减少。因此，在长期供应减少的情况下，市场价格未必会按预期的降低。
同时，物业税的征收成本，远较其他交易税费的征收成本为高。开征物业税所带来的一系列行政成本，必然会令到整体的社会成本增加。因此，开征销售税对房价的影响，未必和预期一样明显。其实，正正是由于物业税开征争议较大，牵涉的工作和部门较多，所以推行难度也很大，以至开征物业税一直停留在纸上谈兵的阶段。
固然，开征物业税实质是对房地产税收体系的全面改革步骤之一。物业税一旦开征，就填补了目前财产税的缺失，意味着中国真正启动了调节贫富差距的工程。但是，如果物业税的开征所得到的收入，不能被划拨到提高市场长期供应，如限价房等的环节上，长期供应就必然会受到影响。在这个情况下，开征物业税，可能会对房地产的租务市场，有较大的影响，但对整体价格的影响就不会很高。当然，如果主管部门会对拥有过多物业的业主开征具惩罚性的税率，就肯定可以令到市场的供应在短期大幅增加。但高税率的后遗症实在是太大，根本是不可能被执行。因此，从个人而言，以开征物业税作为主要针对二手房的调控手段，未必是很有效；供应不会大幅增加，房价也不会大幅下降。
