四问北京市物业管理办法：业主真的能占便宜？
5月，《北京市物业管理办法》出台。将于10月1日起施行。
物业服务以成立业委会为分水岭分为前期物业和后期物业。
记者对本市多个小区调查发现，北京市80%以上的前期物业服务存在巨大黑洞。《北京市物业管理办法》究竟能否真正解决社区中的诸多问题？
问题1
笑话是怎么来的？
15年来无人知 前期物业费开发商出
“前期物业费由开发商掏钱”——这是《北京市物业管理办法》出台后媒体报道的一大“亮点”。市住建委负责人对媒体表示，在小区业主大会没成立的前期物业阶段，开发商要按标准向业主提供物业服务，但不能向业主收取物业费。
一贯锱铢必较的开发商为何如此仁慈？业主真的是占了便宜？
事实是，北京市99%的业主，甚至绝大多数小区的业委会主任，都不知道有这样一个规定：
“居住小区物业管理的启动性经费由该居住小区的开发建设单位按照建安费２％的比例，一次性交付给物业管理委员会或物业管理企业。”
这是1995年市政府第21号令颁布的《北京市居住小区物业管理办法》第十四条的一项规定。“这意味着新建小区的物业公司在开始接手小区服务时，本身就有一笔巨额启动经费——来源就是业主交纳的建安费的一部分。”北京市业申委召集人任晨光说。
事实是，15年来，北京新建小区绝大多数购房者，交了首付，办好按揭，然后再交纳第一年的物业费及一大堆各种税费，然后才能领到新居的钥匙。广大业主并未意识到，在领新房钥匙的同时，又重复交纳了一笔物业费。
以任晨光所在的北京市海淀区健翔园为例，近10万平方米的小区，每平方米1600元的建安费，总启动费用约为330万元。
从2005年开始，健翔园小区业主通过诉讼，要求移交被非法侵占的330万元“物业管理启动经费”，以归入公共维修基金。5年时间，经过一审、二审、重审，至今官司还没打完。
330万是个什么概念？任晨光表示，这实际上相当于全体业主两年的物业费。这也意味着，小区业主凭空多交了两年的物业费。
一条原本如此的规定，现在成了“业主占了便宜”的天大笑话。而具有讽刺意味的是，这条规定颁布至今15年。到今年10月1日，这条规定将随着新办法的出台而被废止。
问题2
街道的角色到底是什么？
就是不备案 业主没法办
小区成立业主大会的最常见难题是什么？备案。
备案为什么难？用海淀区当代城市家园一位业主的话来说，一个秘诀，就是“拖死你”。
新的《北京市物业管理办法》规定，材料齐全的“应当当场予以备案”。这一规定针对的是此前存在的普遍问题——有关部门就是不备案，业主无法可办。
2009年4月，海淀区当代城市家园选举产生了第二届业委会。
4月17日，业委会成员就将第二届业主大会备案材料上报清河街道办事处备案，办事处却不给备案，理由是小区业委会换届没有按照清河街道办2008年5月21日和今年3月2日的两个《公告》指导意见进行。指导意见要求，该小区换届须由社区居委会主任任组长，社区居委会具体负责换届。
对此，业主代表认为，《物权法》、《物业管理条例》和《指导规则》都没有明确要求换届选举中需要组成由居委会参与的工作组，以此为由不予备案于法无据。
业委会成立后的8个月内，业委会及业主代表多次向街道办、区政府等部门递交材料，争取备案，但一直无果。2009年10月，新任业委会向海淀区法院递交行政诉讼状，要求街道为新任业委会备案，遭法院驳回。后业委会上诉至一中院，至今仍未审结。
从第二届业委会诞生直至1年多后的今天，当代城市家园仍得不到街道备案。
根据北京市业申委的不完全统计，90%的小区在成立业主大会时遭遇这一“圈套”。原本简单的告知性备案，在实际操作中成了某些政府部门执掌业主大会成立生杀大权的“准生证”。
“备案既不是行政许可，也不是行政审批。但相关部门却将其当做一种行政权力。”当代城市家园新任业委会主任孙茂告诉记者，街道不备案引发的后果是，街道不进行备案，小区物业以此为借口拒绝与业委会签订正常的物业服务合同。而不签订合同，小区业主始终无法享受规范的物业服务。
值得注意的是，在此次出台的新《办法》中，规定必须提交的材料之一为“筹备组出具并由组长签字的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告”。
“如果组长一人拒不签字，业主大会选举出来的业委会就无法备案吗？”当代城市家园业主周女士质疑。这也是记者听到的最多的质疑：一个小区的业主委员会备案控制在一人手中，符合民主原则吗？
周女士认为，“这一条规定赤裸裸地暴露出想让业主大会、业主委员会的成立完全操纵在街道办手中，因为筹备组组长已经明确规定必须由街道办指定。”
问题3
老物业耍赖不走没办法？
流血冲突不断 老赖不曾遭罚
老物业耍赖不走，谁来买单？记者调查发现，老物业拒不履行交接义务，而在诉讼仲裁期间，双方产生纠纷造成的损害，总是明确地转嫁到了业主身上。
拥有1600多户业主的丰台区鸿业兴园小区现在正经历着这样的“阵痛”：
2009年2月，鸿业兴园小区召开第二次业主大会，通过决议授权业主委员会在与小区开发商、前期物业鸿基旺物业公司协商无果的情况下启动物业招标程序。2009年5月，双方无法达成协议，业委会启动物业招标程序。当年7月，北京亿展资产管理公司中标，成为小区新物业，业委会与之签订了新的物业服务合同。2009年10月，小区召开了第三次业主大会，决议通过了新的物业服务合同。
2009年12月，新物业与老物业接洽，希望能顺利完成物业交接。但鸿基旺物业拒绝交接，丰台区小区办、新村街道办出面协调未果。
2010年3月，新物业向丰台法院起诉，要求老物业撤离。但时至今日，距业主大会通过新物业合同已有8个月，老物业仍未撤离。
鸿业兴园小区业委会赵主任向记者介绍，目前小区已经处于半瘫痪状态，最突出的问题是由于车辆停放缺乏管理，业主间因车位发生过一起流血冲突。
而根据《北京市物业管理办法》的规定，新物业“不得强行接管”。“不得强行接管之后怎么办？没有配套细则，就有纵容和激励原物业服务企业拒不交接的反作用。”多名有“实战”经验的小区业委会负责人对记者表示，此条款中的“协商”并无任何法律约束力。 [page]
于启波律师建议，业主大会决议和程序合法的前提下，应由建委组织交接，减少后续问题。
由于新物业无法进驻，2009年，包括乐府江南小区在内发生过10余起物业交接冲突，停水断电、垃圾成山、停车管理陷入真空。
耐人寻味的是，至今未听说有一家拒不撤离的老物业因此而遭受“罚款”。
问题4
业委会的命运会改观？
从以前的被阻挠 变成将来被操纵
新《办法》出台后，罚与不罚，究竟谁说了算？
以一个13万平方米的中小型社区为例，如一个月物业费3元/平方米，一个月的收入是39万。如果以停车费来计算，以每车位每月500元计算，780辆车一个月的停车费是39万。
按照《办法》规定，就算物业公司一条都不遵守，所有的罚款最高限加起来仅为39万元。有业主尖锐地评论说，在物业费和巨额的公共收益面前，新《办法》的权威性“如同一张废纸”。
曾代理过多起物业案件的于启波律师表示，《办法》中对物业公司违法行为的处罚规定，易导致人们误以为物业公司的严重违法行为最高处罚就是罚款十万元了事。事实上，按照有关法规，物业公司的违法违规行为可有停业整顿、吊销执照、资质，没收非法所得等处罚。
不过，更危险的是关于“双启动”的规定。根据《办法》第十四条规定，开发商可以推荐业主代表申请成立业主大会，符合条件的业主也可申请成立业主大会。
这一规定被称为“双启动”。
“开发商为了盘踞小区共有部分牟利，以前的做法是极力阻挠业主大会成立；阻扰业主大会炒掉前期物业；极力让前期物业赖着不走。”鸿业兴园小区业主李蒙认为，今后这一局面将发生根本改变。
“开发商会想方设法成立自己的伪‘业主大会’和伪‘业委会’。”李蒙说，稍有社区工作经验的人就会意识到，“双启动”很可能变成“单启动”，也就是只有开发商推荐的业主代表和召集的业主才能启动成立业主大会。
海淀学知园业委会主任苗正华认为，开发商与业主是小区共有部分利益博弈的双方，而今后将由开发商来推荐业主代表，“创造”与自己博弈的另一方。其中的微妙之处，在不久的将来便会一清二楚。
