居安思危　细水长流

居安思危　细水长流
——也谈物业管理“两金”的使用和管理

　　物业管理的房屋维修和设备维修两项基金，对所属物业的增值和保值将起到举足轻重的作用。
　　笔者现就工作中碰到两金的到位、使用和管理的一些实际问题，谈一点粗浅的看法。
　　关于两金的到位问题
　　1998年广东省明确规定，开发商每建成一个楼盘，要将总投资额2％的款项，划拨到指定的银行帐号，作为该物业的房屋和设备维修基金。从两金的到位情况来看，目前，还不足50％。有的人认为，物业大、中修项目是十几年以后的事，新建物业根本用不到这笔钱，其实不然，实际情况是，物业管理一介入，业主刚入伙就碰到了这个问题。如某一楼盘，小区是在一片低洼的菜地上建起来的。按设计要用大量的余泥回填才能达到标高，而且要等一个雨季地面沉垫后才能施工。但为了赶工期，回填后马上就施工了，结果竣工入住后，整个小区地面下沉，将地下给、排水系统全部拉断，导致居民无法生活。好在开发商还认这个帐，马上拨了一大笔款，将给、排水系统全部修复才解决了这个问题。但有的开发商就是另外一种说法了，特别是通过市场招标的物业，一日签定合同，根本就不管你。如果是一个刚刚起步或是根基不深的公司，一旦碰到这类楼盘，大伤元气是小事，甚至会面临破产。
　　所以笔者认为，两金的到位时间应该是与物业公司签定管理合同同步进行。政府有关部门要对两金的到位情况加大管理力度，不能只有要求，没有监督。因为只靠物业公司的力度是远远不够的，目前80％以上的开发商都是物业公司的上级，公司的人、财、物都掌握在“老子”手里，他不给你有啥办法呢？笔者认为政府要制定有关条文，对开发商要有约束，对拖欠两金要有时间要求，超过规定时间，要罚滞纳金，要降低资质，甚至吊销营业执照。只有政府管理的力度加强了，两金到位情况才能从根本上得到解决。
　　两金的使用方法问题
　　按有关文件规定，两金的使用范围是房屋和设备的大、中修项目，而且不能动用本金，必须使用其增值的部份。笔者认为该规定概念模糊，值得商榷，理由如下：
　　l、物业的时间概念不清晰，任何物质都有一定的寿命，房屋和设备更是如此，如果只强调用增值部份，那么房屋和设备的寿命终止了，本金给谁呢？也可能有的人会说，物业不在了，还有业主嘛。但到那个时候这些业主还能住在一个小区吗？否则，这笔钱怎么办呢？所以应该给物业确定一个明确的期限，在这个时间内，该两金应该合理的使用完毕，不应该一味的强调用增值部份。
　　2、两金的使用范围应有所扩大。随着人们生活水平的提高和社会的发展，一些新的情况会不断出现，如 1997年以后规划部门批建的7层楼以上的多层楼房必须安装电梯，而97年以前批建的9层楼都没有，而住在9楼没有电梯的这群人数量相当大，随着年龄的增长，爬9楼越来越觉得力不从心，一天几次，而且要天天面对，已经给这部份人造了巨大的生活和心理压力。笔者认为，两金应该给这部份人群加装电梯，起码应该拿出相当一部份。
　　关于两金的管理问题
　　按最早的规定，两金是划归各区的房管局来管理的，小区竣工验收后，开发商将两金划拨到房管局指定的银行帐号。使用时，由
物业公司提出维修计划和报告，经业主委员会同意，报房管局批准后方能实施。今年广东省物业管理条例规定，将两金划拨给物业管理公司来管理。更有的人说，两金是政府规定为保证业主利益而设定的，这笔款应该划归业主委员会保管，总之，林林总总，各有其说。
　　这笔钱是一个不小的数目，而的确是为保护业主利益而设的，有的人称这笔钱是物业的“养老金”，这话说得一点不错。怎样管好用好这笔钱，的确是物业公司和业主委员会十分关心的重要问题。
　　将这笔钱划到房管部门，按专业归口管理，未尝不可。但政府部门没必要管得这么具体，也管不过来。据了解，一个区房管局的物业科加科长才2－3人，物业公司就有上百家，楼盘小区就更多了，一些正常的业务已经压得喘不过气来，哪有精力再管这些呢？再说现在都提倡减化程序，提高办事效率，如果一级级报上去，等批下来再办，恐怕就会影响业主生活。所以笔者认为，这笔钱划到房管局管理不合适。
　　将这笔钱划到物业公司管理，当然对物业公司来说是一大利好，起码操作起来方便，不用左请示右汇报，只要业主同意，就可以实施了。但我认为，这样做也是不合适的。理由一是物业管理市场化程度越来越高了，业主的维权意识也越来越强了。一个小区今天是这个公司来管理，明天就可能是另外一个公司来管理，如果是业主选择了新的物业公司来管理这个小区，不谈别的，只是交接手续就够麻烦一阵子了。二是从避嫌的角度讲，也不应该交给物业公司。物业公司虽然是一个保本微利的行业，但它的账务科目却非常复杂，包括：保安、保洁、绿化、道路、水电维修、装修、家政服务等等，就这些项目，有的业主就已经搞不明白了，如果再加上这一块，就更加不清楚了。
　　如果将笔钱划到业主委员会管理，当然体现了业主当家作主的自主权力，也会使某些业主心里得到了平衡，但笔者认为这种作法更不合适。理由：一是业主对房屋和设备维修业务不熟悉，不清楚到什么程度应该中修和大修；二是不排除个别业主委员会成员素质低下，把这个当作要挟物业公司的一个砝码，无形中给物业管理公司工作增加难度。
　　因此，笔者认为，两金的管理应该成立一个专门的管理委员会，这个委员会由三个方面的成员组成：一是业主委员会；二是物业管理公司；三是公正部门。委员会的主要职能是对两金全权负责，建立严格的管理制度，每一项支出必须经委员会审议通过。两金的开支程序应该是，根据房屋使用和设备运转的实际情况，由物业公司提出维修方案和工程预算，业主委员会审议，如有异议可请社会专家审核把关，然后提请管理委员会通过，委员会要对维修方案和工程预算全面审核，通过后要签署意见并盖章，正本存档备案，副本业主委员会和物业公司各执一册，由物业公司组织实施。