对症下药 “医治”收费难

　　根据国家和地方有关物业管理政策法规，结合公司实践，试对业主拒交物业管理费的类型进行分析，在对策上提出一些粗浅的看法。

　　1、恶意型。这些业主没有任何理由，管理人员向其收费时，往往不耐烦、不屑一顾，嘴上说“就不交”，潜台词是：“我住自己的房子凭什么要交费?不交费能把我怎么样?”当然，这样的业主是极少数。

　　4、盲从型。因为物业管理是一个新兴产业，社会上还未形成享受服务就要付费的氛围，不交费的人受到的舆论压力较小。因而导致部分业主因贪小利而躲避交费，有的业主攀比、盲从、随大流，向这些业主收费，回答往往是：“他们都交了吗?有人不交我也不交。”这种现象很有“传染性”，易导致“滚雪球”的严重后果。

　　6、困难型。这部分业主中有居住户的，也有经营户的。住户业主，有的是下岗职工、有的是拆迁户、有的是因城市规划建设划入市郊的农民等等，经济来源少，生活贫困而无力交费;经营户的业主，有的是经营亏损，有的是违规经营被查封造成无法交费。

　　拒交管理费的业主类型较多，因此，对策也需要多渠道、多手段综合实施，以求有效解决“收费难”问题。

　　对策之二：提升管理服务水平。作为物业管理企业，要清醒认识行业性质，查找自身问题，把大力提升管理服务水平，作为解决“收费难”问题的着力点。以“质价相符”为基本原则，掌握业主心声，持续改进工作，使业主获得“等值”乃至“超值”服务，“挑剔型”、“盲从型”业主少了，满意率提高了，收费率自然也上升了。

　　对策之四：多管齐下、紧追不舍。

　　一要加强沟通。要重视社区文化建设，开展丰富多彩的活动，营造交流平台，加强企业与业主、业主与业主间的沟通。既要掌握业主的真实情感，拉近距离;还要讲清政策法理，释疑解惑，争取理解配合;这样做对“疑惑型”和“困难型”业主较为有效。

　　二要不等不靠。对长期不交管理费的业主，要采取电话、送单、信息、传真催缴等多种方式，还可调整管理人员工作时间，抓住节假日、休息日等机会上门催缴，掌握不交费的原因，“对症下药”，消除误会，争取理解。对一些拖欠时间长、金额大的业主，也可采取“以退为进”，采取适当减免滞纳金、分期交费等优惠政策，以提高费用收缴率。

　　三要争取业委会支持。从某种程度上说，大部分业主对业委会及其成员更理解、更信赖，在解决“收费难”的问题上，业委会应有所作为。如笔者所在的公司管理的一个小区，业委会运作规范，有几个业委会委员是国家公务员，在业主中威信高、有影响力。因此，在管理处与业委会共同分析“收费难”问题时，他们认为不交费的少数业主不仅不履行义务、损害物业管理企业的利益，还损害了大部分交费业主的利益。为此，他们积极为小区管理处想办法、出点子，对一些长期不交费的业主，他们上门做工作，还以业委会名义发通知书催缴，并在小区宣传栏内公告拒交费的业主名单。这样一来，不仅使有些不交费的(如“盲从型”、“疑惑型”等)业主交了费，还从另一面鼓励了积极缴费的大多数业主。

　　作者系江苏星汉物业管理有限公司总经理