一起土地使用权转让合同纠纷

　　一、 案情简述

　　２００４年３月１７日，嘉誉公司与霜法公司签订《土地转让合同》，约定由霜法公司向嘉誉公司转让位于九龙坡的一块土地的使用权，同时，嘉誉公司向霜法公司支付履约保证金３００万元。合同签定后，嘉誉公司立即履行了支付保证金的义务，然而在合同约定的交付土地的日期（２０４年６月１７日），霜法公司却未能履行办理土地使用权过户手续的义务。据此，嘉誉公司向法院提起诉讼，要求解除合同且由霜法公司双倍返还定金。

　　二 法院认为：

　　1、依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（简称条例）第19条的规定：土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。

　　2、又根据法庭调查以及被告提供的被告与土地行政管理部门签定的《土地使用权出让合同》（简称：出让合同）第七条：受让方再转让土地使用权，必须在投入计划总投资50%以上，经出让方核实认可后，方可依法办理土地使用权转让手续。

　　合议庭根据以上两点，得出结论，认为本案被告只完成了总投资30%，未到达《出让合同》中50%的条件，故该宗土地不得转让，原、被告双方签订的《土地转让合同》无效。

　　三 我的观点

　　１　双方的《土地转让合同》意思真实，不与法律强制规定冲突

　　双方签订的《土地转让合同》经双方当事人盖章，当即发生法律效力，是双方真实的意思表示，也未与法律、法规的强制性规定相冲突，符合《合同法》、《房地产管理法》以及土地管理法规的规定，是有效合同，各方应该依法全面履行和实际履行。

　　2 《出让合同》并未设定土地转让的条件

　　代理人恳请合议庭注意，该《出让合同》第七条规定的内容是：受让方再转让土地使用权，必须在投入计划总投资50%以上，经出让方核实认可后，方可依法办理土地使用权转让手续。在此，代理人认为应该正确区分土地使用权转让行为与土地使用权转让手续的含义。《条例》19条明确指出，土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，是发生在现土地使用者与受让方之间的行为。而根据《土地法》、《房地产管理法》以及本案中出现的《出让合同》，土地使用权转让手续应该是指由土地行政管理部门作出的，确认本案被告向原告交付合同标的（土地使用权）的行为，包括：登记、颁证等办理过户手续的行政行为。

　　从以上事实可以看出，《条例》虽然授权《出让合同》设定土地使用权转让条件，但本案中的《出让合同》却并未特别设定土地再转让的条件，《出让合同》第七条只是规定了关于该土地使用权的交付或登记的，并由土地行政管理部门办理的过户手续的条件，并未禁止本案原、被告双方之间的转让行为。

　　同时，在本案庭审过程中，被告曾经举示一份由国土管理部门盖章的《土地使用权转让合同》，以证明国土管理部门同意批准双方的转让行为，法庭也对此到国土部门进行了调查，国土部门似有同样表示。从中，可以看出国土部门签订《出让合同》的本意并非以完成投资50%作为土地使用权转让的条件。

　　另外，在事实上分析，在我国《房地产管理法》已经有再转让条件规定（完成项目投资25%）以及土地转让市场通常规则（完成项目投资25%）的情况下，本案中的《出让合同》也不可能规定高于投资25%的特殊条件。

　　鉴于此，代理人认为交付或登记与合同是相互独立的，至于合同所转让的标的物是否达到《出让合同》所规定的办理土地使用权转让手续的条件，能否完成转让行为只是合同履行的问题，并不影响合同的效力，不能因转让的标的物有瑕疵而认定合同无效。双方签订的《土地转让合同》与《出让合同》并不冲突，也没有违反《条例》19条的规定，是有效的合同。为进一步理清法律关系，代理人举例说明：《商品房预售合同》一经双方签订，就发生法律效力，但《房地产管理法》明确规定，商品房未经验收，不得交付以及办理转让（过户）手续。那么，是否可以认为一栋商品房如果未经验收，导致不能进行交付以及办理转让手续，从而以此认定《商品房预售合同》无效？？？

　　3 《出让合同》不能对抗第三人

　　 根据“合同相对性”原则，合同只约束双方，而不能对抗善意第三人。本案《出让合同》只约束国土管理部门与被告霜法公司，对原告嘉誉公司不能约束，更不能否定双方签订的《土地转让合同》的效力。