土地增值税清算，清算出什么来？

　　一、土地增值税清算,清算出什么来?

　　国家税务总局终于抛出了一个业内人士最担心的文件《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》。通知并不起眼，以至于早盘的股市反应平淡，时至中午才在先知先觉者的恐慌情绪带动下，一半的地产股才慢慢趴在了跌停板上。

　　我这么轻描淡写的描述一个板块的跌停板似乎有点不可思议，但是如果我们明白，这份通知对整个房地产行业几乎都是灭顶之灾，由于土地增值税问题，导致地产企业整体估值大幅度下降，那么我们就真的感叹市场的反应太不敏感了。

　　为什么这份文件会这么重要呢？我们先回顾一下土地增值税问题的历史变迁。

　　根据1994年的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其1995年的实施细则，中国大陆房地产的本地和海外投资者（不论是企业或个人）均须缴纳土地增值税。转让土地使用权、该土地上的楼宇或其它设施后，纳税人须就扣除「扣除项目」后的增值额纳税土地增值税为累进税，税率介乎增值额的30%至60%，相对于「扣除项目」的金额累进，详情如下：

　　增值额土地增值税税率：

　　不超过扣除项目50%的部分－－30%；

　　超过扣除项目50%但不多于100%的部分－－40%；

　　超过扣除项目100%但不多于200%的部分－－50%；

　　超过扣除项目200%的部分－－60%。

　　根据财政部于1995年1月27日（财法[1995]007号）发出的通知， 1994年1月1日以前已签订的房地产转让合同，不论其房地产在何时转让，均免征土地增值税；1994年1月1日以前已签订房地产转让合同或已立项，并已按规定的条件投入资金进行开发，其在1994年1月1日以后五年内首次转让房地产的，免征土地增值税，上述免征土地增值税政策的期限延长至2000年底。

　　1994年的暂行条例及1995年的实施细则颁布后，由于房地产开发与转让周期较长，许多地区在实践中并未强制性要求房地产开发企业申报及缴纳土地增值税。几乎所有地方都采用了预征的方式。北京在销售额的1－2％；上海在1％。几乎所有地方均没有进行清算，因此，土地增值税实际上变成了一个不了了之的税种。该税收只影响1－2％个点的销售利润率，对现金流的影响也极其有限，项目结束了，可以一直不清算项目公司，挂帐处理，税务零申报，因此在行业内业都不认为是一个问题。

　　然而，这次采用清算的方式进行征收，可真的让房地产企业伤筋动骨了。

　　首先：已经完成的房地产开发项目或者公司，按照新办法，应该进行清算，补交税金。这意味着，几乎所有前面赚到钱的项目，有50％的净利润要被国家拿走。对于单独的项目公司，开发完了利润到哪里去了连老板都搞不清楚了，他们到哪里去补这些历史税收问题啊？对地产类上市公司而言，以前赚的钱要拿出相当一部分缴税，或者说他们历史的业绩要下降一半！

　　其次：对于正在进行开发的房地产公司，销售完成的同时要缴纳大笔的土地增值税，净现金流大幅度减少。而对于那些销售形势不好的房产开发商，预售证办出三年来，不论你是否全部售出，一样要参照市场价格缴纳土地增值税。总体来看，现金净流入要减少15％左右，换一句话说，完成同样一个楼盘，资金总量和成本要增加15％，这对现金紧张的公司来讲，可是致命的一个消息。

　　再次：扣除项目非常严格，销售费用和财务费用不能超过开发成本的5％，这使得负债经营的房产公司利息费用不能够有效转嫁出去。

　　最后：不完税，就不给办证，这要很多开发商不能够将楼盘或者土地转让出去，或者新拿项目的成本就会大幅度上升。

　　换一句危言耸听的总结说：由于土地增值税的清算式征收，行业总体资本回报率将下降50％，同时也会让一些房地产企业死掉，另外一些房地产老板则由于历史税收责任问题后半生寝食难安。

　　中银国际今天发表的报告也保守的估计，该项政策对利润率较高的内地房地产开发商极为不利。该报告预计，受新税收政策影响，内地房地产行业的上市公司净利润将受到9％至15％的影响，其中毛利率50％以上的高端项目净利润将减少24％，毛利率30％以下的项目受到的影响较为中性。

　　征收土地增值税打击了爆发的地产老板，虽未济贫，但是劫富了，似乎是好事啊，那么是否会导致房价下跌呢？

　　下跌。错！如果不是出现大面积房地产老板缺钱跳楼前先让房价跳楼，房产价格短期内必涨无疑。

　　我大学一年级念经济学的第一章的时侯就听说过，在需求不变和边际产出不变的情况下，无论对消费者还是厂商征税，都必然带来价格的上涨。

　　这次征税提高了厂商的成本，会影响房产的供应，从而这部分必然带来向消费者转嫁的问题，转嫁的结果就是房价的上涨。这个政策同去年的几个大政策：征收营业税，征收个人所得税等等的影响是一样的：

　　房价上涨，无房一族受害；

　　拿到的钱少了，卖房子的人受害；

　　付出的钱多了，买房子的人受害。

　　唯一不受害的，就是那个打着控制房价招牌混水摸鱼拿走税收的那一个人。

　　到目前，还有人说征收土地增值税，减少土地供应量可以抑制房价。我对这些人的智商，进而人品产生了很大的怀疑，对由此产生的政策真的看不懂了。

　　真的希望没有念过经济学第一章第一节大家不要被迷惑了。

　　当然，土地增值税的清算式征收的推行可能需要一段时间，以前也曾经强调过。

　　财政部、国家税务总局、建设部及国家土地管理局曾分别及联合发出若干通知，重申：纳税人应在转让房地产合同签订后，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并按照税务机关核定的税额及规定的期间内缴纳土地增值税。凡未取得主管税务机关发放的完税或免税证明的，房地产管理机关不予办理有关的权属变更手续，不予发放房地产权属证书。国家税务总局更于2002年7月发布另一项通知，要求各地地方税务局完善在房地产预售过程中的预征办法。

　　这次的文件，也将更多的内容和权限下放给了地方税务局。地方税务局怎么样操作，关系到我们身边的每一个人，让我们静静等待什么会出现：雨伞或者挂羊头卖狗肉的招牌。

　　根据税法正常计算的土地增值税敏感性分析

　　增值额超过扣除项百分数 20％以下 21-50％之间 51－100％之间 100－200％之间 200％以上

　　毛利率<42.7 76="" 59.3="" 92.7="">92.8

　　净利率<24.7 58="" 41.3="" 74.7="">74.8 [page]

　　交税导致销售收入下降幅度 0 5.2－10 10.2－17.5 17.7－28.3 >28.4

　　交税导致净利润下降幅度 0 0.9－3.3 3.4－8.8 8.9－18.9 >19　

　　二、土地增值税清算条件有哪些？

　　(一)纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：

　　1：房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

　　2：整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

　　3：直接转让土地使用权的。

　　(二) 同时，对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

　　1：已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

　　2：取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

　　3：纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的,应在办理注销登记前进行土地增值税清算;

　　4：省(直辖市)税务机关规定的其他情况

　　《土地增值税暂行条例》第八条规定：有下列情形之一的，免征土地增值税：

　　(一)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的;

　　(二)因国家建设需要依法征收、收回的房地产。

　　三、流程

　　1、当项目符合清算条件时，向税局申请清算。

　　2、先做一个测算。

　　3、找一家税务师事务所帮忙出鉴证报告和申报表。这里找的税务师事务所的工作人员第一开始会按照比较严格的标准来给出底稿，要有足够的准备，得有好几个回合的沟通，达到要的标准又不触犯发售法规的情况下，同意让税务师事务所出报告，最好找两家以上的税务师事务所出鉴证。

　　4、出来鉴证之后，去税务局交相关资料。

　　5、税局会组织清算小组，会有好几个人，等他们人员都到齐了开始审核，中间会有很多的地方需要沟通的。

　　6、他们审核完毕，认了申报的数据或者认了他们清算出来的数据。

　　7、通知你交税，会下个通知单，15日之内把税交了就算结束了。

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