8月1日起，二手房转让需缴纳20％的个人所得税，此事引起市民广泛关注。昨日，本报“民生热线室”特邀省地税局所得税管理处副处长董天学，就二手房转让相关问题向读者给予解答。
二手房交易 个税谁买单
丁女士：二手房交易是买房者还是卖房者缴纳个人所得税？
答：二手房交易由卖房者缴纳个人所得税。
唐女士：听说住了5年以上的房子在出售时不需要缴税，请问是不是这样？
答：如果所出售的房子是唯一一套自用生活住房，且已购买五年以上的，免征个税。
2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。需强调的是，房子必须是普通住房。个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按其销售收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。
普通住房：按我省规定，单套房屋建筑面积144平方米以下，容积率（建筑面积/占地面积）在1.2以上的住房。其他则为非普通住房。
买卖二手房 须缴这些税
江先生：居住不够5年的二手房，出售时都要缴哪些税？如何计算？
答：交易居住不够5年的二手房主要缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加和个人所得税。
营业税＝二手房交易价格×5％；城市维护建设税＝营业税×7％；教育费附加＝营业税×3％。
对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。
个人所得税＝（交易价－房产原值－税金－合理税费）×20％。
转让住房过程中缴纳的税金指：纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等。
合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的装修费、住房贷款利息、手续费、公证费等。
装修费用指：纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列人姓名与转让房屋产权人一致的，为其住房在转让前实际发生的装修费用。其扣除比例为：已购公有住房、经济适用房，最高扣除限额为房屋原值的15％；商品房及其他住房，最高扣除限额为房屋原值的10％。纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费（铺装了地板，装配了洁具、厨具等）的，不得再重复扣除装修费用。
如果房产交易价－房产原值－税金-合理税费小于零，则不缴纳个人所得税。
购买房屋的时间如何确定
梅先生：1997年我和房地产商签的合同，但2004年才拿到房产证，这种情况如何确定购房时间？
答：当房屋产权证和契税完税证明二者所注时间不一致时，按照“孰先”的原则确定购房时间。即房产证上的时间早于契税完税证，以房产证时间为准；相反，则以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。
公有住房，以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照“孰先”的原则确定购买房屋产权的时间。
买二手房者只缴纳契税
杨先生：2000年我获赠一套房，去年办了产权变更手续，这个房要卖的话，要缴契税吗？
答：受赠、继承等非购买形式取得的住房，赠与人哪年买的这个房子，那么这个房子的居住时间就是哪年。受赠、继承的房子也需要缴纳契税。
刘先生：我想购买一套二手房，请问我都要交什么费用？
答：买房者买房后，必须进行房屋产权登记变更，变更时，需要缴纳房款的1.5％或3％的契税就可以了。
上官女士：为什么契税会有1.5％和3％两种税率？
答：是这样的，无房者首次买房时，按照1.5％的税率缴纳契税；已经享受过按1.5％税率缴纳契税优惠的，再次购买房子时，按3％的税率缴纳契税。
转让二手房有哪些优惠政策？
转让二手房主要有两条优惠：即对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金。
