买二手房要看清资质

　　收取定订金不退款

　　买二手房遭遇“无证中介”

　　2006年10月7日，王先生由XXX物业代理(中介)联系看一套位于禅城区鸿翔北一街的二手房。该房业主委托其亲戚陈某代其出售该处房产，由于该套房屋在某些方面符合两人的需求，遂以38.8万元的价格与委托卖房人陈某达成协议，签订XXX物业代理出具的《认购书》，并预付1万元订金给XXX物业代理。当时中介公司提出：为保证双方利益，先付陈某5000元，留下5000元作为保证金。

　　当天晚上，王先生仔细研究了XXX物业代理的《认购书》，发现存在以下问题：该处房产包括一套房屋和一个单车位，陈某只能提供业主与其签订的委托转让房屋的公证书，却没有委托转让单车位公证书;《认购书》中的第四款第一条协议生效条件为“甲、乙、丙三方(甲方陈某，乙方王先生，丙方XXX物业代理)签字盖章后立即生效，而签名处只有甲方和乙方的签字，缺少丙方的盖章和签字。

　　王先生第二天到工商管理局查询该中介情况，结果发现XXX物业代理并没有作注册登记，没有营业执照。王先生立即找到该中介，要求其解除认购，并退还订金1万元。该中介表示，只能退还5000元，剩余部分要王先生自己与业主陈某协商解决，而王先生认为既然订金是中介收取的，理应由中介全额退还。

　　同时，当王先生质问为什么“XXX物业代理”没有作工商登记时，该中介负责人拿出了一个名为“YYY物业代理公司”的营业执照，注册日期是2005年10月，后来王先生再次去工商局查到了名为“YYY物业代理公司”的注册登记，登记的法人代表就是招牌名为“YYY物业代理”的负责人颜某。同一家店面同一个负责人，为什么会有两个公司名?对此，颜某的解释是：“我们公司注册之后还有一些问题处没理好，所以还没有开业，目前暂时用‘XXX物业代理’的名字。”

　　后在佛山市工商管理局相关负责人的协调之下，XXX物业代理曾承诺两天时间考虑，可等了大半个月都没有答复。无奈之下王先生准备提起诉讼，而XXX物业代理收到风声后才主动退还4500元，不足的500元算作是中介劳务费。虽然还是损失了500元，考虑到打官司的诉讼成本，王先生觉得“就算了吧，也当是买个教训。”

　　行业现状

　　无证“夫妻店”多

　　房产中介行业诚信度不高

　　“现在佛山的房地产代理公司至少有150多个，数量多、规模小、专业程度低、服务范围窄、团队的经营能力弱，而且缺乏一些基本的规范条件，连起码的市场准入条件都没有。”佛山市房地产协会中介专业委员会主任李海青介绍说。何筛红对佛山二手中介市场的评价则是：“比较散，大多数都是小公司分散经营，使业主放盘分散、信息分散，也就造成了整个二手市场信息难以透明化的局面。”

　　据了解，现在佛山房产中介市场上存在着很多“无证经营”的非法店面;还有相当多的中介公司则是只有营业执照，没有中介从业资质证书，其实也并不具备从业资格;甚至还有一些“夫妻店”，由夫妻两人小本经营，无牌无证，专门骗取客户的看楼费和买卖差价，一旦暴露则关门停业。而对于王先生遭遇的案例，业内人士认为，颜某以“YYY物业代理”的名义注册登记，却以没有办营业执照的“XXX物业代理”的名字营业，实际上就是做好了欺骗顾客的准备。

　　“正是因为有一些不正当营业的中介存在，损害了中介行业的整体形象，造成了消费者对于中介公司的整体不信任!”合富置业营销总监杨东立说到，他强调这样的行业现状使得诚信经营的中介公司的业务也受损。他向记者透露了中介行业内一些常见的损害消费者利益的行为，例如无证经营骗取客户定金、多次带购房者看楼骗取“看楼费”、利用买卖双方信息不通而“吃差价”等等。同时，他也提到很多消费者也存在不诚信的“飞单”行为，即利用中介与业主见面之后，撤消与中介的协议而自行找业主商议买房，以此逃避中介费。“诚信应该是双方面的!”他强调。

　　对于中介行业的现状，家园物业总经理黄学丽认为：“主要是现在没有一个完善的机制来管理”，她希望相关政府部门能够出台行业规范、整顿市场。而据记者了解，从去年开始，佛山市房地产协会中介专业委员会就在为规范房产中介市场而积极奔走。李主任告诉记者，中介行业协会正在组织成立一个行业内的“诚信联盟”，在今年的房博会上举办启动仪式，主要限制中介吃差价、做黑单等违规行为，而且有违规行为的员工或企业还将上黑名单。同时，行业内一些品牌的中介代理公司也在积极努力，例如在去年佛山市房产中介论坛的焦点话题就是合富辉煌提出的“新中介时代”观点，其中重点强调了诚信对于中介公司做大做强的重要性。

　　专家建议

　　慎选中介、细签合同

　　权益受损时可申请“速裁”

　　针对王先生的购房遭遇以及目前佛山中介行业整体美誉度不高的现状，业内专家和律师向消费者提出了一些实在的建议。首先一致提醒消费者在选择中介公司时，要看到其工商营业执照、中介行业从业资质证书以及税务登记证等相关证件。何某红还建议消费者可以预先查询该公司的投诉记录，而且也可以从公司的品牌知名度及业务操作规范程度等方面来考察其是否可信。

　　其次，要明晰通过中介买卖二手房的必要程序及其正规操作方式。合富置业杨总监提醒消费者，一桩二手房交易买方要先后签订3个合同：一是“中介服务合同”，由买方与中介公司签订，在中介提供服务之前;二是“认购书”，即房屋买卖意向合同，由买方、卖方、中介方三者签订，要有三者署名及中介公司公章;三是“商品房买卖合同”。二手买卖合同是广东省内统一格式的，但是买卖方可与中介协商增加条款。例如是否要收取看楼费及怎样收取，业内专家就建议可以在“中介服务合同”中预先约定。

　　当消费者权益受损时，广东商融律师事务所陈某昌律师建议可以先后采取两种解决方式：一种是向工商管理局、消费者协会反映，协商解决;另一种则是法律形式。他介绍了现正推行的一种针对比较简单、事实清楚的案件的“速裁”方式，不需要开庭即由法官、律师与当事人双方“协调”解决，诉讼费也比较低。