哪些因素决定二手房房价

哪些因素决定二手房房价？先看二手房楼层,如是多层则3-4层单价最高，2、5层次之，底层和顶层又次之。在同一层里，中间套二手房的价格往往作为基准价，东边套二手房即东南向最贵，差价在3%左右，而西边套即西南向其次，差价在2%左右。其次要看二手房房屋面积。

首先，地段当然是决定二手房房价的最基本因素。一般来说，同一个小区内的二手房由于交通、公共配套设施相同，的确可以参照最近的成交记录进行定价。

　　但这并不是决定二手房房价的唯一因素。二手房房屋的楼层、朝向、面积、户型、景观甚至一些特殊背景(包括未来几年市政规划或其他外在因素)都可能影响的房价的高低。

　　一.先看二手房楼层,如是多层则3-4层单价最高，2、5层次之，底层和顶层又次之。(一般来说，同一幢房屋楼层最好的与最次的单价差价在 200-400元之间)当然因个人习惯和偏好不同，又另当别论了。如果二手房是高层或小高层，7-9层的价格可作为基准价，往上则贵，往下则便宜，每层价格差在 50-150元左右;(一般来说，顶层的价格未必就是最高的，顶层往下第二层往往价格最高)。

　　在同一层里，中间套二手房的价格往往作为基准价，东边套二手房即东南向最贵，差价在3%左右，而西边套即西南向其次，差价在2%左右。

　　同一个小区的二手房，不可避免的同时存在景观差异。一般来说朝中央庭院的二手房安静而且空气好，售价最贵;朝大路的房子嘈杂而又空气差，售价最低。

　　二.二手房房屋面积。一般来说100平方左右面积的房屋是最走俏的，也是最适合三口或四口之家居住的。而面积过大的房子因为总房价制约了消费者的购买能力，所以并不好销。因此，面积在200平方以上的二手房，在一定情况下单价应相对低一些。但跃层式的二手房因为格局优势或赠送露台，所以定价可参照基准价。

　　三.是户型，这也是为什么有的二手房面积不大但看起来很宽敞，而有的二手房刚刚相反，面积不小但看起来却很拥挤的主要原因。除了有明显的缺陷的，一般只要有一个朝南的主卧室，客厅采光、对流好的，都是可以卖个好价钱;同时带明卫的又比带暗卫的值钱，客厅、主卧开间大的又比开间小的值钱，面积紧凑实用的相应更贵。

　　建议无论是二手房卖房者还是二手房买房者千万不要信口开河，要在充分衡量房屋的各种条件后，再敲定适当的房价，以保证房屋的正常成交。

　　四.二手房装修及保养状况，这是一个很难定义标准的概念，无装修与有装修之间存在较大差异就算有装修，装修的年份、装修程度、装修的风格、保养状况也都会影响最终的价格，最好在决定二手房售房后对其房屋进行有效清洁或翻新这样会大大增加你房屋的卖点售房价格可以同比例提高更大大加快了售房速度。

　　五.随二手房赠送物品，市场上卖二手房送家私电器的较普遍，业主换房或移民后会重新购置新的家私电器，所以用过的家私电器便随房一起打包，随房物品是可以作为购房谈价的条件，但二手房购房客户是否接受也是很难定的，所以定价前如有物品随房打包的要定好物品价格，售房带物品的价格和不代物品的底价报价及成交价都是有区别的。但切勿滥竽充数，二手房房内送一些过时物品在房内不但影响房屋卖象，还会带来不好的反映。