农村房屋买卖合同的效力如何认定

　　一、农村房屋买卖合同的效力如何认定

　　１、本集体经济组织成员与外集体经济组织成员之间的房屋买卖合同，效力认定应慎重对待。

　　我国相关法律、法规虽然禁止把农村宅基地使用权向本集体经济组织成员之外的人转让，但像前文所述，法律、法规对农村居民转让房屋所有权并没有禁止性规定，但国家相关政策也没有禁止向本集体经济组织外的农村居民出售房屋的规定。

　　所以，法官就不应、也无权在法律未禁止房屋转让的情况下，凭主观认识去用禁止农村宅基地使用权转让的规定来否定农村房屋买卖合同的效力跟妨害农村村民对自己房屋所有权的行使。因此，这类农村房屋买卖合同，只要其符合合同法关于有效合同要件，应依法认定为有效合同。

　　２、农村本集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同，应认定有效。

　　因购买者具有房屋所在地集体经济组织成员身份，这便排除了宅基地不能进行流转的障碍。

　　３、农村本集体经济组织成员与城镇居民之间的房屋买卖合同，以认定无效为原则，以认定有效为例外。

　　二、农村房屋是否允许买卖

　　农村房屋能否买卖，对此问题存在两种意见；

　　一种意见认为农村房屋买卖事关农村宅基地使用权的转让，而我国法律禁止转让农村宅基地使用权，因此，农村房屋不能买卖。

　　另一种意见认为，“法无禁止即可行”，我国法律没有禁止农村房屋买卖的明文规定，只要双方协商同意，农村房屋就可以买卖。从我国第六十二条关于“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”的规定可以看出，国家还是肯定农村房屋是可以出售的，没有要禁止和干涉农村居民行使房屋所有权的立法意图。

　　而且，依据我国《物权法》第六十四条“私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权”的规定，既然农村房屋是农村居民合法的私有财产，那么作为农村房屋所有权人的农村居民，完全可依法对其房屋行使包括处分权在内的所有权。因此农村房屋是可以买卖的。

　　三、农村房屋买卖合同的效力是怎样呢

　　农村房屋可以买卖。但是，不是所有的农村房屋买卖合同都是合法有效的。因为，根据我国的规定，一个合同有效，不仅合同主体要适格，而且内容要合法。笔者认为，在农村房屋买卖合同效力认定上，除依法适用我国合同法关于合同有效、无效规定的一般原则外，还应当遵照国家政策的相关规定。

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