出卖人死亡后房屋买卖合同如何履行

　　一、出卖人死亡后房屋买卖合同如何履行

　　对于房屋买卖合同签订后，出卖人死亡，合同是否继续履行的问题，学界存在两种截然不同的观点。

　　第一种观点认为，依据《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力；虽然买受人支付了购房款，但尚未办理过户登记，该房屋的所有权不发生转移，买受人只享有合同债权。且《继承法》第二条规定，继承从被继承人死亡时开始，出卖人的房屋所有权在出卖人去世时已经转为出卖人的法定继承人所有，法定继承人与买受人之间不存在买卖合同关系，是否转移房屋所有权是法定继承人的权利，买受人不能强制要求继承人继续履行房屋买卖合同。

　　第二种观点认为，买受人与出卖人签订的买卖合同真实有效，对双方具有法律约束力。出卖人在买卖合同签订后死亡的，根据我国《继承法》第三十三条的规定，其继承人应当在继承的遗产范围内对被继承人的债务承担清偿的责任。因此，出卖人死亡，其继承人应当对合同义务予以承继，继续履行房屋买卖合同，协助买受人办理过户手续，并依法享有继承出卖房款的权利，买受人应当承担支付尾款的责任。

　　目前实践中，法院通常会比较倾向于按第二种观点处理。

　　案情简介：

　　一、2016年1月23日，王某、罗某与吴某签订《上海市房地产买卖合同》，约定吴某将登记在自己名下的房屋卖与王某、罗某，交易价格为300万元，吴某应于2016年4月30日前腾出该房屋并通知买房进行验收交接。王某、罗某当日按约定向吴某支付前期房款30万元。

　　二、2016年2月9日吴某死亡，王某、罗某向吴某的继承人表示要继续履行合同遭到对方的拒绝，王某、罗某因此未再继续支付剩余房款也未获实际交付系争房屋。

　　三、王某、罗某向法院诉，要求吴某的继承人吴跃民、吴建民、吴伟民继续履行案涉《上海市房地产买卖合同》，交付房屋并协助办理房屋过户登记。一审法院判决支持了原告的诉讼请求。

　　四、三被告不服一审判决，向上海市一中院提起上诉，二审法院经审理判决驳回上诉，维持原判。

　　裁判要点：

　　原则上合同自成立之日起发生效力，合同双方均应按照合同约定履行义务，而合同履行过程中一方死亡不是合同终止履行的原因，合同义务也属于“债务”的一种，因此，合同一方当事人死亡应由其继承人继续履行合同义务。本案中，吴某虽然死亡，但在其三个法定继承人未明确表示放弃继承的情况下，其与王某、罗某的房屋买卖合同项下的义务应由其继承人一并继承，因此王某、罗某有权要求吴某的继承人继续履行合同。

　　实务经验总结：

　　一、房屋买卖合同生效后、履行完毕前出卖人死亡的，买受人可向其继承人主张继续履行合同，但合同签订时双方另有约定的除外。

　　二、继承人继承的债务并非仅指金钱债务，其范围也包括被继承人未履行完毕的合同义务，除非放弃继承，否则应当继续履行。

　　以上就是找法网小编为您详细介绍的关于“出卖人死亡后房屋买卖合同如何履行”的相关知识，一般司法实践中采用继续履行的观点，认定买受人与出卖人签订的买卖合同真实有效，对双方具有法律约束力。如果你还有其他的法律问题，欢迎咨询找法网，我们会有专业的律师为您解答疑惑。