分类施策成楼市政策取向

　　随着地方两会近日密集召开，各地房产政策逐渐明朗。此次各地政策与之前明显不同的是，房地产调控政策不再以一概全，而是根据各地的特点，因地制宜制定政策。

　　业内人士表示，房地产调控思路已逐渐清晰，调控将化整为零，目标则回归支持民生和居住的本质。中央将不再把房地产调控目标锁定在具体价格，而是将重点放在保障房、棚户区等安居工程，保障人民住有所居。调控决策权则是在中央整体统筹的基础上下放至地方，由地方因地制宜地制定相关政策，并分类进行决策。但由于短期内房地产投资在地方投资中的地位仍难以改变，为加强对地方约束力，中央仍将 对 地 方 房 价 水 平 、 供 应 规模、住房水平等方面做出明确要求。

　　国家统计局20日发布房地产开发投资数据显示，2013年 ， 全 国 房 地 产 开 发 投 资86013亿元，比上年名义增长19.8%(扣除价格因素实际增长19.4%)，这意味着房地产开发仍然是拉动我国经济增长的重要因素。

　　动向

　　各地因地制宜制定调控政策

　　19日，在上海市十四届人大二次会议开幕式上，上海市市长作政府工作报告指出，房地产调控方面将严格执行国家房地产市场调控政策，确保住房用地供应，并要健全住房保障和供应体系。

　　上海市市长说，上海新建筹措各类保障性住房和实施旧住房综合改造5.5万套，基本建成11万套。完善住房保障管理机制，加快大型居住社区配套建设，推进城中村改造。

　　北京方面，北京市市长作政府工作报告时指出，北京将继续严格执行房地产调控各项政策措施，坚决保持房价基本稳定，促进房地产市场平稳健康发展。

　　北京市市长表示，北京要满足群众基本住房需求，深入研究住房建设规律，构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房保障和供应体系。因此，今年北京将以公租房和共有产权房为重点，理顺建设管理体制，建设7万套保障性住房。年内竣工10万套，确保在2015年提供100万套，逐步解决北京市城镇中低收入家庭住房困难问题。北京还要推进自住型商品房建设，加快已供地项目实施进度，新增5万套供地，优化住房供应结构。

　　深圳市政府公报则披露，从2014年4月1日起，《〈深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定〉试点实施办法》(以下简称《试点办法》)将在试点区域内正式实施。

　　对于原村民拥有的符合条件的违建，根据不同情况可在补缴差异化地价及罚款，进行处理确认，而符合条件的非原村民的生产经营性、商业、办公类历史遗留违法建筑或可确权。

　　太原方面则表示，2014年将延续差别化调控，提升购房门槛，单身人员可以作为独立家庭购房，购房年龄从原先规定的18周岁提高到20周岁。

　　值得注意的是，从现阶段各地两会对于房地产市场未来调控措施可以明显看出，无论上海、北京、深圳还是太原，各地房地产调控措施不再一刀切，而是根据其自身特点，因地制宜制定政策。

　　住建部政策研究中心研究员在接受记者采访时表示，2014年调控政策目标便是避免房地产市场剧烈波动，并逐步引导出台中长期房地产调控长效机制，推进房地产改革。

　　“而在长效机制出台前，市场分化下的房地产调控政策走向将更强调针对不同城市的不同状况，实行不同政策。”住建部政策研究中心研究员说，一线城市和热点二线城市供不应求压力将持续，房价上涨压力依然突出，购房门槛、贷款比例等现有调控政策力度不减，政策执行将从严。与此同时，多数供需均衡、价格平稳的二线城市将维持现有政策;部分供应过剩面临价格下行风险的三四线城市调控政策或将适度松绑。

　　调整

　　房市分化倒逼调控谋变

　　据了解，造成房地产调控转向的主要原因便是房地产市场分化的加剧。统计局发布的最新数据显示，2013年12月，新建商品住宅与上月相比，在70个大中城市中，价格下降的城市有2个，持平的城市有3个，上涨的城市有65个。环比价格变动中，最高涨幅为1.1%，最低为下降1.7%。具体来看，合肥(楼盘)上涨1.1%，北京上涨0.6%，韶关(楼盘)下降0.2%，温州(楼盘)下降1.7%。

　　同比方面分化更为明显，12月70个大中城市中，价格下降的城市有1个，上涨的城市有69个。最高涨幅为21.9%，最低为下降2.8%。具体来看，北上广深四个一线城市全线上涨超20%，南京(楼盘)、武汉(楼盘)等27个二三线城市涨幅超10%，但与此同时，蚌埠仅同比上涨1.7%，温州则同比下跌2.8%。

　　而2014年分化还在加剧，在2013年底部分热点二线城市密集收紧房地产调控政策后，市场预期渐趋平稳，热点城市房价涨幅进一步趋缓。但是不同城市房地产市场分化却再度加剧。

　　库存方面，一线及热点二线城市市场持续去库存，二三线城市大多库存积累。C R IC研究中心数据显示，近两年以来，一线城市和热点二线城市库存持续处于低位，以北京为例，消化库存周期仅6.9个月。世联地产数据显示，二线城市中，营口(楼盘)、丹东(楼盘)、鄂尔多斯(楼盘)、温州等城市则在库存高企的同时，市场表现欠佳，去化时间多超20个月，丹东楼市库存去化时间甚至达73.3个月。

　　而未来在供应方面，京沪供应规模仍有不足，二线城市市场库存或将继续积累。CRIC预测，2014年，一线城市供应仍旧相对不足，北京和上海2014年预期供应仅分别相当于2013年成交量的91%和85%，如果考虑到这两个城市本地巨大的购房需求，以及对外来人口的强大吸附力，其市场实际潜在需求应远远大于当前年度成交规模。而二线城市中相对较充足，其中宁波(楼盘)2014年新增供应更是相当于2013年成交的183%，几乎翻倍。

　　也正是基于此，2013年底，全国18个热点城市出台了稳控房价的政策措施，进一步收紧房地产调控。

　　下放

　　调控手段更具针对性

　　房地产调控决策权已明显下放至地方，手段也趋向差别化。住建部政策研究中心研究员表示，2013年的房地产市场较以往来说，发生了明显的变化，那就是市场极度分化。而这也意味着“一刀切”的房地产调控不再适用于现在的市场。因此，中央调控思路转变是大势所趋。

　　事实上，住建部副部长近日曾表示，房地产政策如今有一个鲜明转变，就是房地产要回归“居者有其屋”的基本需求，回归到城市空间的公平分配和使用上来，绝不能成为过度投资的渠道。房地产调控模式应该化整为零，如深圳的问题深圳解决，不必中央出政策。

　　“从改革的方向上看，政府更着眼于市场为主的调控机制，重构市场供应体系、加大供应、盘活存量。”赵路兴表示，未来中央将不再将房地产调控目标锁定在具体价格，而是将重点放在保障房、棚户区等安居工程，保障人民住有所居。调控决策权则是在中央整体统筹的基础上下放至地方，由地方因地制宜地制定相关政策，并分类进行决策。简单来讲，就是放开“高端”需求，发挥市场的决定性作用，保障“低端”供应，强化政策的民生托底功能。

　　中国房地产协会副会长也表示，2003年发布的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中就明确了调控思路，坚持加强宏观调控，努力实现房地产市场总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定;坚持在国家统一政策指导下，各地区因地制宜，分别决策，使房地产业的发展与当地经济和社会发展相适应，与相关产业相协调，促进经济社会可持续发展。

　　而在此前举行的全国住房城乡建设工作会议上，住建部部长姜伟新表示，要强调调控的针对性，针对房地产市场出现的新情况，注重分类指导。北京、上海、广州、深圳等房价上涨过快的城市要从严落实差别化住房信贷税收和住房限购政策。房价开始下跌的城市，要注重消化存量，控制新开发总量。

　　“为加强地方的约束力，中央也将对地方房价水平、供应规模、住房水平等方面做出明确要求。”赵路兴表示，一方面，由于宏观经济环境的不确定性，货币政策如果放松，房地产调控政策效果将有所抵消。另一方面，地方对房地产投资拉动依赖性较大，在地方债务压顶的背景下，若承债能力下降，财政困难，地方或会被迫放松调控，再次对房地产调控造成影响。