仅有承诺书是否需付佣

　　原告：中某公司(经纪方)

　　被告：梁某(买方)

　　一、基本案情：

　　2007年9月22日，被告梁某与案外人吴某某经原告中某公司居间撮合，签订了一份《二手房买卖合同》，约定吴某某将深圳市南山区月亮湾花园某物业转让给被告。同日，被告向原告出具了一份《佣金支付承诺书》，其主要内容为：基于原告在促成被告与吴某某签署合同、达成房地产买卖法律关系过程中提供的积极服务，被告自愿在与吴某某就前述物业签署《深圳市二手房买卖合同》之前向原告支付佣金21600元。2007年10月30日，案外人吴某某与被告完成了前述物业的变更登记手续，该物业登记至被告名下。后由于被告拒绝支付佣金，原告诉至法院请求被告支付佣金21600元及逾期利息。

　　二、法院判决：

　　2008年9月28日深圳市南山区人民法院作出如下判决：判令被告支付佣金21600元及利息(利息按日万分之二点一的标准自2007年10月30日起计至付款之日)。

　　三、法律分析：

　　本案焦点：未签订三方房地产买卖合同，仅有佣金支付承诺书，中介公司能否证明促成合同成立，能否收取佣金?

　　在2007年8月以前，买卖双方通过中介公司居间成交，一般会与中介公司签订三方房地产买卖合同，在三方合同中既包括买卖双方之间的房地产买卖合同，也包括买方(卖方)与经纪方之间的居间合同，属于两个合同两种法律关系的混同，这样一份三方合同可以直接证明经纪方促成买卖双方之间签订了房地产买卖合同，履行了居间义务，达到了居间目的。2007年8月以后，因深圳市房地产协会的政策原因，也因为深圳市场普遍存在的签订“阴阳合同”以避税的“潜规则”，深圳中介公司普遍将两个合同分开，即将双方买卖法律关系以及居间法律关系不再混同在一起，且为了规避中介公司的风险，只让买方(卖方)单方向中介公司出具佣金承诺书。

　　由于《合同法》第426条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”依据法律规定和当事人的约定，居间报酬的支付以促成合同成立为充分条件，因此有人担心双方的买卖合同中没有中介方，未能体现中介公司，导致买卖双方会以买卖交易并非中介公司促成为由进行抗辩从而拒交佣金。然而因为佣金承诺书中买方(卖方)承诺买卖合同系中介公司促成，且注明佣金金额、支付时间、支付对象，是具有法律约束力的，如承诺书中约定的佣金支付条件达到时买方(卖方)拒绝履行佣金支付义务，中介公司可以主张自己的合法权利。