商品房接通临时用电 开发商承担违约责任

　　业主依约接收商品房后发现房屋接通的为临时用电，多次要求开发商整改并赔偿损失未果，遂将开发商告上法庭索赔。重庆市第五中级人民法院日前对此纠纷作出二审判决，认定接通临时用电没有达到商品房合同约定的通电使用条件，判决开发商酌情赔偿业主违约金1000元。

　　2009年8月31日，家住江北区的何先生与某开发商签订《商品房买卖合同》，约定恒大公司在2011年6月30日前交付房屋时，与该房屋正常使用直接关联的基础设施和配套设施，包括通电，须符合使用条件，否则视为被告延期交楼，构成违约。

　　2011年6月30日，何先生签署《收楼证明书》，即接收房屋并居住使用。

　　入住后不久，因房屋接通的为临时用电，电压不稳，造成频繁跳闸停电。

　　何先生诉称，2011年7月1日至2012年8月9日期间，小区使用的为临时用电，违反了买卖合同中“每户设独立电表”的约定，应视为延期交房的违约行为，遂向重庆市渝中区人民法院起诉，请求判令被告按照已交房款每日万分之一赔偿逾期交房违约金26499.62元。

　　开发商辩称，开发商已按照合同约定完成装修，基础设施、公共配套设施达到合同约定的使用条件。房屋在通过相关部门，强电主管机构专项验收后，2011 年5月合法取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。且何先生收到《收楼通知书》时，对房屋的配套设施，每户设立独立电表、电线暗装并未提出意见，当时房屋已经通电。

　　另外，若何先生认为房屋达不到竣工交付条件，交房日强电状态不具备使用条件，可以提起行政诉讼，撤销开发商竣工验收备案登记证。如法院认定违约，违约金的金额也应以弥补上诉人的损失为限。

　　法院审理认为，涉案房屋接通的是临时用电，不能满足城市生活所需，不符合交易目的，应视为违约。鉴于何先生未提供证据证明实际遭受的损失，且双方约定违约金明显过高，故法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，双方的过错程度综合考量，酌定开发商支付违约金1000元。

　　据此，法院遂作出上述判决。

　　【法官说法】商品房通电未达到“使用条件”应视为延期交房承担违约责任

　　合同是当事人之间为实现特定交易目的而为的真实意思表示。当双方当事人对具体条款的理解存在分歧时，应依照合同订立的目的及交易规则、交易习惯等寻求双方真实的或应有的意思表示。

　　本案中，双方签订的商品房买卖合同，对通电的要求系需要达到“使用条件”，结合双方订立商品房买卖合同的目的及日常交易习惯。

　　该“使用条件”应理解为合法、正常的用电。对于“非正式供电”的行为，即使实际上达到了通电的效果，但并未纳入城市供电网络，既不符合《供电营业规则》第十二条规定，也不符合商品房买卖合同的交易习惯，不能视为其达到了合同约定的“使用条件”。

　　故开发商未按合同约定于2011年6月30日前通电并达到使用条件，视为延期交房，应承担逾期交房的违约责任。