商品房销售合同的解除及违约责任范围的确定

　　导读：商品房质量不符合约定、双重买卖、面积不符合约定、产权证和房屋迟延交付等情形下，违约方须承担违约责任，该违约责任的形式包括继续履行、补救措施、定金、违约金、和损害赔偿。

　　一、商品房销售合同能否解除

　　合同的解除，是指合同有效成立后，因当事人一方或双方的意思表示，使合同关系归于消灭的行为。有效的合同系双方达成合意的真实意思表示，对双方均有约束力，只有在主客观情况发生变化致使合同不必要或者不可能履行，继续履行合同已失去积极意义，将造成不适当的结果的情况下，才允许解除合同。

　　二、违约责任范围的确定

　　合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。该条规定了合同解除后，过错方需赔偿相应的损失。

　　合同法第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。前述法条规定了违约方对守约方因其违约行为而遭受的损失应承担的赔偿责任，应依法遵循两个原则，一是完全赔偿原则，即应赔偿守约方因此造成的直接和间接损失，直接损失主要表现为标的物灭失、为准备履行合同而支出的费用等，间接损失是指在合同适当履行后可以实现和取得的财产利益;二是合理预见原则，即损失应以违约方在订立合同时预见到或者应当预见到的损失为限。

　　合同法第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加……从该条规定中可以看出，对于违约金不足以弥补损失的，可以要求增加，但是仍以所受损失为限，故笔者认为，对于两者不能同时主张。

　　三、购房差价的计算标准

　　虽然确认了被告应赔偿原告购房差价，但是就其计算标准，实践中做法不一。最为稳妥的方法当然是鉴定、评估该房屋现有的价值，其与购买时的价值的差额即为差价损失。该方法虽然最为科学、公平，但是耗费的人力、物力较大，时间成本较高，原告还需就此另外缴纳评估费用，不符合效率的原则。

　　市场有其独特的价格杠杆，可以通过同楼盘、同区域、同楼层现有的销售价格与购买时价格的差额计算差价损失。首先，房屋销售价格系被告开发商依其成本、市场供求等一系列因素得出，且经过物价部门核准，以该价格估算房屋现有价值并无不当;其次，该种方法不违反公平原则，却明显缩短了时限，降低了成本，保证了原告的利益，为被告减轻了负担，亦符合法院效率的主题。

　　综上所述，房屋作为国人最看重的财产之一，各方在签订及履行商品房销售合同的时候，对于影响房屋购买、居住的重大因素，应做到明确且详细的告知义务，否则要承担不利后果，法院在处理房屋解除合同纠纷时，如果出现影响居住权益的要素或存在其他质量问题，不能仅以房屋经过验收就认定合同不能解除，应着重从保护业主利益的角度出发，综合考量。如果确因开发商存在违约行为导致合同解除的，除了返还购房款外，违约方还应赔偿相应的违约金或者购房差价损失，但也仅以业主的实际损失为限。对于损失的计算方法，从效率及公平的角度出发，建议以同条件房屋的现有价值估算相应损失，此举不仅可以较为公平地计算损失，更可以节约成本，保护双方的利益。