《物权法》实施以前已经登记的房产权利是否还要建立登记簿？

某市登记机构询问：最近，该市准备按《物权法》的要求，在登记中加入登录登记簿这一环节。但是，在编制登记簿时，对于在《物权法》实施以前就已经登记的房产权利，是否还要补建登记簿?如果某一房产权利灭失以后，该页登记簿是否还要继续保存?

金绍达：在建立登记簿时，一个实际问题就是：对已经核准登记、核发了权属证书的权利，是否要建立登记簿。

登记簿是向公众进行公示的窗口，砌权法》已规定了“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”、“不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致”。因此，对《物权法》实施以前已经核准登记的权利，应当根据原登记档案中所记载的核准登记事项建立登记簿。登记簿的补建非常重要，否则，一旦要以登记簿记载的事项作为根据时，就会没有登记簿可查。此外，对于该项权利行使的限制(如法院的查封等)也应当同时记载于登记簿。

在建立登记簿时应当注意以下几个问题：

1．对以往已核准登记的事项，有的并没有发生变化，有的则已经因权利的转移、变更、灭失而发生了变化。如果登记机构已经建立了健全的登记信息系统，则能方便地将两者进行区分，并可以根据系统中的数据自动生成电子登记簿。如果相应的管理制度不够完善，补建登记簿就有一定的难度，甚至有可能把实体上已不存在的事项(如房产权利转让后上一手的权利)再记载于登记簿，或是记载互相冲突的权利。

在建设部组织修改权属登记办法时，对于登记簿的编制问题，绝大部分专家、学者以及业内人士都主张采用物的编成主义。因此，《登记簿管理办法(草案)》已确定登记簿的编制采用物的编成主义(按照不动产所在地的行政区域、地段、地号为序，进行编制)。这种方式有利于发现已经不存在的事项，避免登记互相冲突的权利。尽管如此，在编制登记簿时，还是要认真地整理原有的登记档案和登记信息，能应用地理信息系统则更好。

编制登记簿时，正确地录入包括两个方面：既要保障登记簿的记载与原来核准登记的事项一致，又要反映真实的权利状态。

2．由于登记簿是物权归属和内容的根据，因此，登记簿所记载的事项应当有合法的依据。其中，对以往已经核准登记的事项，应依据档案的记载登录于登记簿。由于登记簿的内容公布在后而权属登记在前，因此，在编制登记簿时，原档案所记载的已核准登记的事项，其中的内容并不一定能完全满足登记簿编制的要求。对于这类并不齐全的内容，不要求、也不应当通过调查或其它的方法进行补充。这是基于两方面的原因：一是只有经过登记机构核准登记的事项才能记载于登记簿；二是原来已核准登记的事项虽然并不一定和目前登记簿的要求完全吻合，但是对一些主要的登记信息，如权利人、房屋坐落位置、核准登记时间、房屋结构、面积等内容不会缺少。完全能够满足明确“物权归属和内容”这一需求。对法院查封等对权利进行限制的事项，也完全可以依据相关的记录补上。

3．对于人民法院查封等信息，各地因管理模式不一，查封信息并不一定在档案中记载。因此，特别要注意法院查封等对权利进行限制的事项的记载，在登记簿编制时应当同时登录，不能遗漏。

4．在建立登记簿时，以往核准登记的事项如果已。经因权利的转移、变更、灭失而不复存在的，笔者以为，按登记簿的性质，在登记簿制度建立以前已经灭失的权利，没有必要再将其登录于登记簿。