商品房预告登记

　　一、商品房预售合同备案和预告登记的区别

　　《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售登记备案具有行政强制性。《城市商品房预售管理办法》第十条规定“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同备案手续”。这是国家对房地产市场宏观调控的一种行政手段，也是对开发企业的一种行政强制行为。是开发企业必须履行的一种义务，开发企业必须在规定时间内提出申请，同时只要开发企业单方提出申请亦可注销备案。而预告登记必须是在相关利害方有预告登记的约定之后才能申请启动的一种权属登记。如果没有当事人的申请，任何组织和个人不得强制预购人、预售人或者其它相关利害人进行预购商品房的预告登记。预告登记原则上必须由相关利害方共同申请，除非法律法规另有约定。同时注销预告登记时登记机构也要依照要求，由相关利害人共同提交申请后方可启动注销预告登记。

　　二、预告登记的重要性

　　银行在发放贷款前派自己的委托代理人、开发企业委托代理人和购房者三人共同办理商品房预告登记后，并约定《预告登记证明》由银行领取并保存，注销预告登记时三者共同到场鉴证，同时登记机构还要收回《预告登记证明》，方可办理预告登记注销，这样在程序严格约束的情况下，确保了每个相关利害人的利益。

　　签订《商品房买卖合同》后，只做备案不做预告登记，退房程序是：开发企业申请注销备案，开发企业和购房者共同申请解除合同，解除合同的过程只需开发企业和购房者参与即可完成。

　　签订《商品房买卖合同》后，做了备案登记再申请预告登记，退房程序是：发放贷款的金融机构、开发企业和购房人共同申请注销预告登记，开发企业申请注销备案，开发企业和购房者共同申请解除合同，解除合同的过程发放贷款的金融机构、开发企业和购房者共同参与方可完成。

　　所以任何企业和个人，当你不可避免的成为商品房买卖的直接利害关系人时，最好申请启动商品房预告登记，就商品房预购人而言，可以规避因房地产开发企业“一房多卖”所产生的风险，就发放贷款的金融机构而言，可以规避因“恶意套贷”所产生的风险。

　　三、预告登记的效力

　　由于预告登记的权利是一种物权化的债权，因此除了排他性效力外，它还具有其他类似物权的性质：

　　1、登记顺位保证效力

　　房产物权的变动效力，也可能是在同一个物上设立多个并存的物权所为的登记为了防止未来可能发生的在同一物之上多项并存了竟合的矛盾，预告登记能将各项权利按照时间的先后顺序先予以排列，并按照该顺序为每一个物权确定一个实现的顺序。如建设单位申请在建工程第一次抵押预告后，又对在建工程余额申请第二次抵押预告登记，则在实现抵押权时，第一次抵押的顺序应排在第二次抵押权实现之前，这就是顺位保证的效力。

　　2、破产保护的效力

　　预告登记的效力已经物权化，是具有了物权效力的请求权，因此应享有优先于一般债权的效力。即当房屋所有人陷于破产时，经过预告登记的请求权具有对抗其他债权人优先破产债权的效力，预告登记所指向的房产不列入破产财产，使请求权发生指定的效果。

　　3、追及效力

　　追及效力是指将来的房产无论转让人转让给谁或者房产被谁占有，经过预告登记的请求权人只要按照所签订的合同履行约定的义务后，都有权向房产实际占有人追及房屋所有权或者通过处分房产获得收益优先偿还债务的权利。如甲向乙购买了一套房屋，并办理了预告登记。后乙又将房屋转让给丙后，卷款跑了。这时，当乙的合同义务履行完毕后，可向法院提出诉讼，要求丙搬迁，将房屋强制过户给本人。

　　四、怎么进行商品房登记预告？

　　1、商品房买卖合同登记备案后，购房者可以和开发商在预售合同中合同约定预告登记。

　　2、约定后，购房者到房地产管理部门进行申请，经过受理审核后，由房产管理部门记载于登记簿，购房者交费后领取登记证明。

　　3、办理登记预告需要提交的材料有：

　　(1)预告登记申请书;

　　(2)申请人的身份证明;

　　(3)已登记备案的商品房买卖合同，以及当事人关于预告登记的约定;

　　(4)买受人单方申请预购商品房预告登记，出卖人与买受人在商品房买卖合同中对预告登记附有条件和期限的，买受人应当提交相应的证明材料;

　　(5)其他必要材料。

　　办理商品房登记预告一般需要10个工作日。

　　在这里还要提醒大家，签订商品房买卖合同后，如果开发商未按照约定申请预告登记，购房者可以单方申请预告登记。预告登记可以和商品房买卖合同备案手续合并申请办理。