物业管理的五大问题

小区开发遗留问题成为矛盾导火索

　　开发遗留问题主要指开发建设单位变更规划、配套设施不落实、房屋及附属设备质量不合格等等。这些问题遗留至物业管理阶段并长期得不到解决，成为矛盾的导火索，业主、居民迁怒于物业管理企业。据调查，2005年、2006年全市59件重点物业纠纷中，开发遗留问题是主要矛盾的有30件，约占50.9％。

　　业主参与意识不强业主大会难成立

　　一是物业管理区域规模大，业主数量众多，业主相互并不熟悉，在缺乏“权威”组织者的情况下，往往出现“谁都可以牵头成立业主大会，但谁又都无法真正成立业主大会”的无序局面。二是业主主动参与意识不强，一些小区往往组织召开了业主大会会议，但由于没有达到法定的比例而无法形成合法、有效的决议。三是分期开发建设小区因开发周期长，物业管理区域一时间难以确定下来，导致业主大会会议无法召开。

　　业委会不规范活动缺乏制约手段

　　一是业主委员会决策机制不健全，业主委员会擅自决定应当由业主大会决定的事项。二是监督机制不完善，对业主反映的业主委员会或其成员不规范活动问题，缺乏制约的依据和手段，群众对此有意见。

　　物业公司以管理者自居服务态度差

　　一是物业服务理念错位，以管理者自居，服务态度差。二是低水平服务、高标准收费，甚至出现乱收费。三是部分从业人员素质低。四是不经业主同意，擅自经营物业共用部位，侵害了业主的合法权益。

　　物业公司越权管理居民水电气热费

　　供水、供电、供气、供热等专业服务单位，没有完全实现收费到最终用户，导致物业服务与公用服务之间的界限不清晰、管理责任不明。部分物业管理企业往往把售水、售电等事项错误地当作“权力”，以此限制和强迫业主交纳物业服务费用，个别企业甚至采取断水、断电等做法强迫业主交纳物业服务费用