物业管理公司出现问题谁来“管理”?

咨询热线内容
我姓齐，是某外资企业的一名员工。因为工作任务比较繁重，我常常会加班到很晚。为了能节省上下班的时间，在父母的资助下，我在离单位比较近的地方买了处商品房。房
价虽然贵了点儿，但是小区的环境还不错。可是就在我入住新房一年后，发现该小区的物业管理存在诸多问题。为此，我曾多次找到物业，协商解决问题。可是物业公司给我的答复是：“你们交的物业费就那么点儿，实在无法支付每天的物业管理支出，公司已经尽力去做到最好了，怪只怪经费不足”。听完了物业的这一通抱怨，我虽无言以对，但心里还是觉得不是滋味。后来，我也听到小区的其他一些业主也在反映这些事。
请问：针对我所在小区物业管理存在的这些问题，应当由谁来对此加以管理整治呢?

律师专线解答
齐先生，您所咨询的情况主要涉及物业管理的问题。物业管理在现在生活中是一个比较新的概念，说通俗一点就是由专业的服务机构通过科学管理方法，依靠有关专业技术，根据法律与物业管理合同，以小区建筑物管理为中心，以向广大业主提供安全、舒适、方便的生活环境为目的的经营性综合服务。
从实践来看，物业管理是向住户提供服务的。房产的所有人与物业管理公司的关系实际上是一种委托服务的关系，即全体房产所有人将自己的房产及周围的设施与环境委托给物业管理公司来管理，物业管理公司应在受委托的范围内向居民提供有关服务。两者之间是一个委托合同的关系，所以，谁来管理物业公司当然就是依赖于房产所有人自己，根据双方之间的物业服务合同，对物业公司的行为进行约束。但是单个的业主肯定是没有时间和能力来约束物业管理公司的，所以就需要房产所有人自己组织起业主大会和业主委员会，由他们代表大家的利益，监督物业公司的物业管理服务。
现实生活中，像您这样的情况还是比较普遍的。事实上已经证明了一个住宅小区要想真正管理得井井有条，一定要有一个强有力的业主委员会。业主委员会由房产所有人组成的业主大会选举产生，充分代表广大房产所有人的利益。业主大会和业主委员会有权监督并指导物业管理公司的工作；有权对物业公司的管理计划、财务收支、经营管理、服务项目等重大问题进行审议，提出意见；并有权决定选聘或续聘物业管理公司。

症结所在
本问题的症结在于咨询者对谁采管理物业公司的问题认识不清楚。

律师提醒与注意事项
由于目前物业管理是一种公司化、社会化、专业化、市场经营型的服务，是集管理、经营、服务于一体的有偿劳动，所以，由业主大会和业主委员会行使对物业管理公司的监督是十分必要的。

法律链接
《物业管理条例》第八条、第十一条、第十二条