案情简介:
2004年9月,9户业主在某开发公司购买住房,并分别与某银行签订了《个人购房借款合同》,该开发公司作为连带责任人承担保证责任。合同签订后,某银行按照合同约定,每户发放41万元贷款。后由于种种原因,9户业主多次未按合同约定还付本息,截至2008年2月20日,有的业主已累计违约37期（其中连续4期未付）。银行多次催要无果后,以9户业主不按合同约定还本利息为由,将9户业主和开发公司告上法庭,要求法院判令解除双方签订的《个人购房借款合同》、一次性偿付给银行剩余贷款的本金、利息、复利及罚息每户282643.8元,判令开发公司承担连带清偿责任。
法院受理后,根据原告提出的诉讼保全申请,对这起案件的9户业主采取了财产保全措施共计180余万元。一周之内,9户被告纷纷到法院要求调解,并重新达成了调解协议,约定自2008年4月1日至2014年9月16日止，分78次还清剩余借款本金。
律师观点
期房按揭，指的是商品房建设中交付前，购房人与开发商签订商品房预售合同并支付部分房款，不足部分向银行申请贷款并将其预购的在建房屋抵押给银行，同时由房产商作为保证人的购房担保方式。其法律关系主要包括：一是购房人与开发商的购房合同关系；二是购房人与银行的贷款合同关系；三是购房人与银行的抵押担保关系；四是开发商与银行间因购房人不能偿还贷款本息而保证连带清偿之保证合同关系。在《物权法》施行前，司法实务将其归类为抵押，并承认其抵押权效力（见《担保法司法解释》第47条）；《物权法》第180条明确规定了在建建筑物可以作为抵押权的标的物，这为期房按揭担保提供了法律依据，使期房交易可以直接通过期房抵押担保物权。
购房者如果存有违约行为，并无免责事由，一般而言银行可采取的措施有：第一、银行可诉请法院要求购房者继续履行，在实务中,银行一般不会要求对方承担这种违约责任；第二、解除合同，提前收回贷款，要求借款人承担利息、罚息等。第三、银行可行使抵押权，就按揭房屋和购房人协议折价，或者拍卖、变卖按揭房屋；第四、要求开发商承担连带清偿责任。
