房产转移登记应当由承受人一方申请还是双方共同申请？
四川省某县房管部门一位同行提出一个问题：某个产权人将房屋出卖给他人，买卖双方签订合同后，双方到房产管理部门办理了过户手续，在房产交易文件上签了字，并由买方填写了房产转移登记申请表，登记机关也已核准登记、颁发了房屋权属证书。但在之后，由于买卖双方产生了纠纷，对转移登记是否合法产生了争议。卖方认为：《城市房屋权属登记管理办法》第十七条规定了“因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拔、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当……申请转移登记”。这一规定中的当事人应该包括转让方和受让方，亦即应由买卖双方共同提出申请。由于卖方未在登记表上签名提出转移登记申请，因此，该项登记是无效的，要求我单位注销该项登记；买方则认为：该办法第十一条规定了“房屋权属登记由权利人(申请人)申请”，权利人应是指权利取得方。因此，双方对这一问题的认识并不统一。请问：房产转移登记是应当由承受人一方申请还是双方共同申请?
金绍达：这一问题虽然看起来比较简单，但是在一定程度上关系到我国权属登记规则的完善。
自建国之初到1987年建设部统一部署开展全国范围内的总登记以前，我国大部分城市房地产权属登记制度废弛，房地产权利的转让乃至他项权利的设定，都是以官方的交易契纸(如卖契、典契)来替代权属证书，即俗称的“以契代证”。房地产交易当事人立下官方的交易契纸以后，过户手续即告全部完成。在权属登记制度普遍建立以后，由于管理上的“惯性”，这种“立契”制度与权属登记制度长时间并存。直至近几年，仍有一定数量的城市将房地产交易和权属登记分作两项工作、由两个机构分别办理。
建设部在1995年发布的《城市房地产转让管理规定》中规定：办理房地产转让的最后一项程序是由“房地产管理部门核发过户单”。这种过户单明显地留有官方交易契纸的痕迹。2000年，建设部印发了《关于简化房地产交易与房屋权属登记办事程序的指导意见》，推行房地产交易管理与房屋权属登记一体化，要求对涉及房地产交易与房屋权属登记的，当事人只填写一份申请书，并取消了核发房地产转让过户单的程序。同时，修改了相关规定，对《城市房地产转让管理规定》中第十五条关于凭过户单进行权属登记的规定予以删除，将办理房地产转让的最后一道程序改为“房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书”。因此，在办理房地产转让手续时，就会产生房产转移登记应当由承受人一方申请还是双方共同申请这一问题。再则，《城市房屋权属登记管理办法》第十七条规定了“因房屋……权属发生转移的，当事人应当……申请转移登记”。这里用了“当事人”，而“当事人”一般确实应理解为转让方和受让方双方。此外，《城市房地产转让管理规定》第七条在对房地产转让办理程序的规定中，也规定了房地产转让当事人应当向房地产所在地的房地产管理部门提出申请。
房产转移登记应当由谁提出申请?按《城市房屋权属登记管理办法》第十一条规定：“房屋权属登记由权利人(申请人)申请”，该办法总则第三条第三款对于权属登记申请人的解释是：“本办法所称房屋权利申请人(以下简称申请人)，是指已获得了房屋并提出房屋登记申请，但尚未取得房屋所有权证书的法人、其他组织和自然人”。依照这一规定，“尚未取得房屋所有权证书”的人，显然不应当包括房屋转让方。因为房屋转让必须具备的条件之一，就是转让方应当是持有房屋权属证书(否则，按《城市房地产管理法》的规定，该房屋就不能转让)的人，而不是“尚未取得房屋所有权证书的”人。这一款规定应是对登记申请人作了较为明确的界定。此外，按《城市房屋权属登记管理办法》的规定，房屋权属登记应当共同申请的只有两种情况。一是第十一条第三款规定的“共有的房屋，由共有人共同申请”，二是该条第四款规定的“房屋他项权利登记，由权利人和他项权利人共同申请”。房产转移登记并不在其中。
由承受人一方申请，并不是说单由承受人一方就可以办理房屋转让手续。因为推行房地产交易管理与房屋权属一体化后，房地产交易与房屋权属登记手续合二为一，因此，相应的手续也应当进行调整，如可将本例中的交易双方在房产交易文件上签字改为在登记文件上签字。
《上海市房地产登记条例》直接规定了因买卖、交换、赠与等情形，当事人双方应当共同申请。而对因划拨或者出让等方式取得土地使用权、继承、遗赠、人民法院已经发生法律效力的判决、裁定、调解以及仲裁机构已经发生法律效力的裁决、调解等，则由房地产承受人一方申请。台湾地区的《土地登记规则》是按不同的情况，规定一部分登记应当由权利人会同义务人申请(如买卖、交换、赠与)，有一些则由一方单独申请(如继承、法院拍定或判决确定)。如果是由权利人会同义务人申请的，在填写申请表时，房地产承受人作为申请人、转让方作为“关系人”在关系人一栏签章，用以区分申请人和关系人。
建设部办公厅于2003年以建办函(2003)619号文《关于对〈城市房屋权属登记管理办法)有关问题的复函》中，已明确表示：“《城市房屋权属登记管理办法》第十七条第一款规定的房屋权属转移登记，应当由购买人提出申请，并由出售人予以协助”。这一方面是对条文的合理解释；另一方面，从理论上则是因为房地产权属登记就是为当事人完成不动产物权公示，使其取得的债权转化为物权。在房产买卖合同中，希望将取得的债权转化为物权的人就是房产的承受人。[page]
但是，如果着眼于完善我国权属登记的具体规则，对于房产转移登记申请，应区分不同的情况，分别规定哪些应当共同申请、哪些应当会同义务人申请、哪些则可以由一方单独申请。对应当会同义务人申请的，可以直接在权属登记申请表上设置“关系人”或“转让方”一栏，便于当事人办理，也使“申请人”不再存有歧义。这样处理，既可以避免日后产生争议，也与上述建设部办公厅文件的精神相一致。
